Gewerbliche Nutzung von Wohnraum

Zusammenfassung

Begriff

Wohnräume dürfen vom Mieter nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Die gewerbliche Nutzung bedarf der Erlaubnis des Vermieters.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Nutzt der Mieter die Wohnräume ohne Erlaubnis des Vermieters zu gewerblichen Zwecken, stellt dies einen vertragswidrigen Gebrauch dar, der den Vermieter zur Erhebung einer Unterlassungsklage bzw. fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter den Gebrauch nach der Abmahnung fortsetzt.^[1]

[1] §§ 541, 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

1 Erlaubnispflicht des Vermieters: ja oder nein?

Geschäftliche Aktivitäten des Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, muss der Vermieter mangels entsprechender Vereinbarung – auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt – nicht in der Wohnung dulden. Der Vermieter kann lediglich im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, z. B. wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung.

Wichtig

Keine Erlaubnis, wenn Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden

Werden jedoch für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, kommt bereits aus diesem Grund ein Anspruch auf Gestattung regelmäßig nicht in Betracht.^[1]

Praxis-Beispiel

Gitarrenunterricht für Musikschüler

Gleiches gilt bei Musikunterricht in der Mietwohnung (hier: Gitarrenunterricht an 3 Werktagen für etwa 12 Schüler), insbesondere dann, wenn es wegen dieser vom vertraglichen Zweck abweichenden Nutzung der Wohnung zu Streitigkeiten mit anderen Mitmietern kommt, durch die der Hausfriede unzumutbar beeinträchtigt wird.^[2]

Auch wenn die gewerbliche Tätigkeit des Mieters ...