AG Berlin-Mitte Urteil vom 31.10.2001 - 18 C 259/01

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird im Hinblick auf den geringen Streitwert abgesehen, §§ 313a Abs. 1, 495 a Abs. 2 ZPO.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Die Klägern haben keinen Anspruch auf eine Betriebskostennachforderung gegen den Beklagten für den Abrechnungszeitraum 1. Januar 1999 bis 31. Dezember 1999.

Aus der Betriebskostenabrechnung vom 28. Februar 2001 steht den Klägern keine Nachforderung zu. Dies folgt aus dem Umstand, dass zum Einen Kosten abgerechnet werden, bei denen es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten handelt („Doorman”) und zum Anderen die Abrechnung bezüglich der Abrechnungspositionen „Versicherungen”, und „Hausmeister” den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nicht genügt. Die Kosten für den „Doorman” stellen keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung kennt die Betriebskostenposition „Doorman” oder Concierge nicht. Bei einem „Doorman” handelt es sich auch nicht um einen Hausmeister, dessen Kosten grundsätzlich umlegbar wären. Denn ein „Doorman” verrichtet gewöhnlich eher Pförtner- oder Rezeptionsdienste. Seine Tätigkeit dient der Sicherheit im Haus und stellt eine Serviceleitung für die Bewohner dar. Sie ist mit der Tätigkeit eines Hausmeisters, der gewöhnlich technische Serviceleistungen und kleinere Verwaltungstätigkeiten ausführt, nicht zu vergleichen.

Bei den „Doorman-Kosten” handelt es sich auch nicht um „sonstige Betriebskosten” im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung. Unter der Position „sonstige Betriebskosten” können in erster Linie Betriebskosten für Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen abgerechnet werden. Kosten der Bewachung des Mietobjekts oder für einen Pförtner gehören nicht dazu (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 3. Aufl., Rdnr. 4187 und 4194). Um die „Doorman-Kosten” umlegen zu können, hätte es einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen den Parteien bedurft, die sie jedoch nicht abgeschlossen haben.

Die Betriebskostenabrechnung genügt hinsichtlich der Positionen „Versicherungen” und „Hausmeister” nicht den an sie zu stellenden Anforderungen, weshalb sie insoweit auch keine Nachforderungen begründet. Nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH NJW 1982, S. 573), muß in einer Betriebskostenabrechnung unter anderem angegeben werden, wie sich die Kosten zusammensetzen. Daneben muss auch der Umlegemaßstab erläutert werden. Insoweit ist es notwendig aber auch ausreichend, dass der Mieter aus der Abrechnung feststellen kann, welche Kosten Berücksichtigung gefunden haben (vgl. BGH, a.a.O.; Schmid, a.a.O., Rdnr. 5059). Indem die Kläger hier bei der Abrechnung lediglich die Kosten für „Versicherungen” abgerechnet haben, ohne dies näher zu erläutern und mitzuteilen, um welche Versicherungen es sich handelt, war es dem Beklagten unmöglich, aus der Abrechnung zu entnehmen, welche Kosten insoweit Berücksichtigung gefunden haben. Dies wäre jedoch erforderlich gewesen, da die Kläger gemäß Ziffer 13 der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung nur Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen, nicht hingegen die Kosten für Reparatur-, Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherungen oder ähnliches umlegen können (vgl. Schmid, a.a.O., Rdnr. 4124 f). Insoweit wäre es erforderlich gewesen, entweder pauschal anzugeben, dass nur Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen abgerechnet werden, oder die versicherten Risiken im Einzelnen aufzuzählen.

Auch hinsichtlich der abgerechneten „Hausmeisterkosten” fehlen jegliche näheren Angaben und Erläuterungen. Hausmeisterkosten sind grundsätzlich nach Ziffer 14 der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung umlegbar, soweit es sich um Kosten für typische Hausmeistertätigkeiten handelt (etwa Reinigungsarbeiten und Gartenpflege, oder die Bedienung von technischen Anlagen wie etwa der Heizung oder des Aufzugs). Soweit dem Hausmeister auch Reparaturarbeiten oder Tätigkeiten im Bereich der Verwaltung (Durchführung von Wohnungsbesichtigungen für Neuvermietungen, Zustellung von Schreiben an Mieter etc.) obliegen, sind diese Kosten nicht umlegbar, da es sich nicht um Betriebskosten handelt. Wenn – wie hier – für die Tätigkeit des Hausmeisters im Jahr knapp 45.000,– DM abgerechnet werden, (was einem Bruttogehalt von 3.750,– DM für eine Person entspricht) und gleichzeitig Kosten für Winterdienst und Hausreinigung von über 22.000,– DM gesondert abgerechnet werden, bedarf es in Abrechnung der Erläuterung. Denn es stellt sich die Frage, was der Hausmeister eigentlich getan hat und warum dies diese hohen Kosten für ihn rechtfertigt. Für den Mieter ist in der Abrechnung nicht erkennbar, wie sich die Kosten zusammensetzen, ob der Hausmeister auch Tätigkeiten ausübt, die zum Bereich Instandsetzung/Verwaltung gehören und wie diese Kosten gegeneinander abgegrenzt wurden.

Da die auf den Beklagten umgele...