AG Berlin-Mitte Urteil vom 01.06.2001 - 18 C 29/01

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.495,– DM nebst hieraus 4 % Zinsen seit dem 28. April 2001 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu ¾ und die Klägerin zu ¼ zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Beklagte wurde mit Beschluss des Amtsgerichts Mitte von Berlin im Januar 1999 als Zwangsverwalterin des im Rubrum genannten Grundstückes eingesetzt. Die Klägerin war dort Mieterin. Das Mietverhältnis ist seit März 2000 beendet. Gemäß § 6 des Mietvertrages zahlte die Klägerin an den ursprünglichen Vermieter 1.995,– DM Kaution. Die Rückzahlung der Kaution ist gemäß § 6 Abs. 2 Satz 2 des Mietvertrages bei ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Die Mietsache wurde ordnungsgemäß von der Klägerin zurückgegeben. Der ursprüngliche Vermieter und Zwangsverwaltungsschuldner hat weder der Klägerin noch der Beklagten die Kaution ausgezahlt. Gegenansprüche gegen die Klägerin bestehen nicht mehr.

Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte der Klägerin die gezahlte Kautionssumme zurückzahlen muss, auch wenn sie selbst diese Kautionssumme nicht vom Vermieter und Zwangsverwaltungsschuldner erhalten hat.

Die Klägerin vertritt die Ansicht, dass der Zwangsverwalter für die unverbrauchte Kaution dem Mieter einstehen müsse, auch wenn er das Geld selbst nicht erhalten hat.

Nachdem die Klägerin die Beklagte mit der am 28. April 2001 zugestellten Klage zunächst auf Rückzahlung der vollen Kaution in Anspruch genommen hat, nahm sie die Klage um 500,– DM zurück und beantragt nunmehr,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.495,00 DM nebst 4 % Zinsen darauf seit dem 28. April 2001 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, dass der Zwangsverwalter die Kaution nicht zurück zahlen müsse. Sie meint, dass § 572 BGB über § 146 Abs. 1 ZVG Anwendung finde. Es ergebe sich aus dem Wortlaut, dem Sinn und Zweck sowie der Systematik des ZVG kein Hinweis darauf, dass § 572 BGB nicht anwendbar sein solle. Damit würde der Zwangsverwaltungsschuldner auch Kautionsschuldner bleiben, solange der Zwangsverwalter die Kaution nicht erhalten hat. Demzufolge sei dieser in Anspruch zu nehmen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution. Dies ergibt sich aus § 6 Abs. 2 Satz 2 des Mietvertrages.

Zur Rückzahlung ist die Beklagte als Zwangsverwalterin verpflichtet, obwohl der Zwangsverwaltungsschuldner ihr den Betrag nicht übergeben hat.

Als Zwangsverwalterin tritt die Beklagte für die Zeit der Zwangsverwaltung an Stelle des Zwangsverwaltungsschuldners als Partei Kraft Amtes in dessen Vermieterstellung ein. Dies folgt aus § 152 ZVG. Nach § 152 Abs. 1 ZVG hat der (Zwangs-)Verwalter das Recht und die Pflicht alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestände zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist ein Mietvertrag auch dem (Zwangs-)Verwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück (bzw. die Wohnung) vor der Beschlagnahme einem Mieter überlassen worden ist.

Zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstückes gehört auch die Erfüllung vertraglicher oder nachtvertraglicher Verpflichtungen. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist sie nicht deshalb in analoger Anwendung von § 572 Satz 2 BGB von ihrer mietvertraglichen Pflicht zur Kautionsrückzahlung entbunden, weil der Zwangsverwaltungschuldner ihr die Kaution nicht ausgehändigt hat. Nach dieser Vorschrift ist der Erweber eines Grundstücks (der gemäß § 571 BGB anstelle des Veräusserers mit dem Grundstückserwerb ab diesem Zeitpunkt in dessen Vermieterstellung einrückt) nur dann zur Kautionsrückzahlung an den Mieter verpflichtet, wenn ihm der Versäusserer die Kaution ausgehändigt hat oder er sich gegenüber dem Veräusserer zur Rückzahlung verpflichtet hat. § 572 BGB ist im vorliegenden Fall nicht anwendbar.

Eine direkte Anwendung ist schon deshalb ausgeschlossen, weil mit der Anordnung der Zwangsverwaltung kein Eigentümerwechsel an dem zwangsverwalteten Grundstück verbunden ist.

Auch über § 146 ZVG ist § 572 BGB nicht anwendbar. § 146 Abs. 1 ZVG hat folgenden Wortlaut: Auf die Anordnung der Zwangsverwaltung finden die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 147 bis 151 ein anderes ergibt. Nun gibt es in Literatur und Rechtsprechung Stimmen (vgl. zum Meinungsstreit in Rechtsprechung und Literatur: Belz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. VII A., Rdnr. 152, m.w.N.), die der Ansicht sind, über § 146 ZVG sei § 57 ZVG anwendbar. Diese Vorschrift hat folgenden Wortlaut: Ist das Grundstück einem Mieter oder Pächter überlassen, so finden die Vorschriften der §§ 571, 572, des § 573 Satz 1 und der §§ 574, 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nach Maßgabe der §§ 57 a und 57 b entsprechende Anwendung. Diese Stimmen beachten nicht in ausreichen...