AG Berlin-Lichtenberg Urteil vom 29.01.2003 - 7 C 303/02

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 120,60 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit dem 11. Dezember 2002 zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, daß die von den Beklagten für die von ihnen innegehaltene Mietwohnung … ab dem 1. Mai 2002 bis zur Vorlage von weiteren Nebenkostenabrechnungen an die Klägerin zu entrichtenden monatlichen Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser 33,00 EUR, für kalte Betriebskosten 75,77 EUR und für Kaltwasserkosten 30,18 EUR betragen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter der im Urteilstenor zu 2. näher bezeichneten Wohnung. Am 9. November 2000/15. Januar 2001 vereinbarten die Parteien einen monatlichen Nettokaltmietzins in Höhe von 657,38 DM sowie monatliche Vorschüsse für Betriebskosten und Kaltwasser in Höhe von 241,88 DM und solche für Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 74,42 DM. Mit Schreiben vom 7. April 2000, 6. Juli 2001 und 12. November 2001 erteilte die Klägerin die Betriebkostenabrechnungen für die Jahre 1998, 1999 und 2000. Auf die Schreiben wird Bezug genommen (B. 11–13, 16–19 und 21–24 d.A.). In sämtlichen Abrechnungen sind u.a. der Klägerin entstandene Kosten für die bloße Prüfung einer Rauchabzugsanlage umgelegt.

Mit der Klägerin zugegangenem Schreiben vom 21. Februar 2002 erklärten die Beklagten die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen. Auf das Schreiben wird Bezug genommen (Bl. 61 d.A.). Die Klägerin ihrerseits erklärte mit Schreiben vom 23. April 2002 die Anpassung der von den Beklagten zu entrichtenden Vorauszahlungen in der aus dem Urteilstenor zu 2) ersichtlichen Höhe ab dem 1. Mai 2002.

Die Klägerin begehrt neben der Feststellung der von der Beklagten zu entrichtenden Nebenkostenvorschüsse mit ihrer am 11. Dezember 2002 zugestellten Klage neben rückständigem Mietzins in Höhe von 307,25 EUR für die Monate September 2000 und Oktober 2001 sowie Januar und Februar 2002 auch 120,60 EUR rückständigen Mietzinses für die Monate März bis Juni 2002. Wegen der von den Beklagten im streitgegenständlichen Zeitraum geleisteten Zahlungen wird auf ihre Ausführungen im Schriftsatz vom 27. Dezember 2002 Bezug genommen (Bl. 71–73 d.A.).

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 427,85 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
2. festzustellen, daß die Beklagten verpflichtet sind, bis zur Vorlage von weiteren Nebenkostenabrechnungen an sie, die Klägerin, monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 33,00 EUR für Heizung und Warmwasser, 75,77 EUR für kalte Betriebskosten und 30,18 EUR für Kaltwasserkosten zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, die abgerechneten Betriebskosten seien um die Positionen „Hauswart” und „sonstige Betriebskosten” zu kürzen. Deshalb erklärten sie – insoweit unstreitig – gegenüber den klägerischen Mietzinsansprüchen die Aufrechnung im sich aus ihrem Schriftsatz vom 27. Dezember 2002 ergebenden Umfang (Bl. 71–72 d.A.). Zudem sind sie der Ansicht, die zu entrichtenden Vorauszahlungen hätten sich aufgrund ihrer im Schreiben vom 21. Februar 2002 erklärten Anpassung ermäßigt.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

I.

Die Klage ist, insbesondere auch soweit damit die Feststellung zukünftiger Nebenkostenvorauszahlungen begehrt wird, zulässig. Zunächst ist der Klageantrag hinreichend bestimmt i.S.d. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Dabei war der Feststellungsantrag im tenorierten Sinne auszulegen; entscheidend war dabei der objektive, dem Empfänger erkennbare Erklärungswert, wobei stets davon auszugehen ist, daß die Partei das anstrebt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interessenlage der Parteien entspricht (vgl. BGH, NJW-RR 1995, 1183). Gemessen an diesen Grundsätzen war für jedermann offensichtlich, daß der Feststellungsantrag die Nebenkostenvorauszahlungen des streitgegenständlichen Mietverhältnisses ab dem im Schreiben der Klägerin vom 23. April 2002 genannten Zeitpunkt – mithin ab dem 1. Mai 2002 – zum Gegenstand hat.

Auf ein besonderes Feststellungsinteresse der Klägerin i.S.d. § 256 Abs. 1 ZPO kam es vorliegend nicht an, da die mit dem Antrag begehrte – und für die streitgegenständlichen Mietzinsansprüche Mai und Juni 2002 vorgreifliche – Feststellung zumindest als Zwischenfeststellungsklage gemäß § 256 Abs. 2 ZPO zulässig ist (vgl. BGH, NJW 1977, 1637; BAG, NZA 1997, 50).

II.

Der Klägerin stehen gegenüber den Beklagten für die Monate März bis Juni 2002 Mie...