AG Berlin-Lichtenberg Urteil vom 19.07.2007 - 10 C 24/07

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß §§ 313 a Abs. 1, 495 a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

I. Den Klägern steht kein Anspruch auf Zahlung der restlichen Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 aus der in dem Mietvertrag über die ehemals von der Beklagten innegehaltene Wohnung im Hause S. in B. zu § 4 Ziffer 3 b) getroffenen Abrede über die Umlage der laufenden Nebenkosten in Verbindung mit § 535 Abs. 2 BGB gegen die Beklagte zu.

1. Zwischen den Parteien ist außer Streit, dass die Kläger der Beklagten mit Schreiben vom 11. April 2006 eine Nebenkostenabrechnung über die im Jahre 2006 angefallenen Betriebskosten erteilt hat, die eine Nachzahlung in Höhe von insgesamt 658,66 EUR zulasten der Beklagten auswies. Es ist ferner unstreitig, dass die Beklagte auf diese Forderung eine Zahlung in Höhe von 269,09 EUR geleistet hat, wobei sie die in die Abrechnung mit 19.650,32 EUR eingestellten Wasserkosten auf 8.599,95 EUR gekürzt und daher den auf ihre Wohnung entfallenden Kostenanteil mit nur 1.119,40 EUR errechnet hat und nach Abzug der Vorauszahlungen in Höhe von 850,44 EUR ein Nachforderungsbetrag in Höhe von 269,09 EUR verblieben ist. Schließlich ist unstreitig, dass der Kürzung der auf ihre Wohnung entfallenden Wasserkosten ein Anstieg des Wasserverbrauches von 1.896 ccm im Abrechnungszeitraum 2004 auf 3.966 ccm im Abrechnungszeitraum 2005 zugrunde gelegen hat.

Der nach Kürzung der Wasserkosten verbleibende Betrag ist nicht umlagefähig, so dass der Klage kein Erfolg beschieden ist.

2. Nach § 2 Nr. 2 BetrKV können die Kosten der Wasserversorgung anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wobei grundsätzlich alle dem Vermieter in einer Abrechnungsperiode für die Be- und Entwässerung in Rechnung gestellten und von ihm beglichenen Wasserkosten in eine Betriebskostenabrechnung einfließen können. Dies gilt jedoch nur soweit, als die Wasserkosten durch den Verbrauch seitens der Nutzer oder die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Gebäudes verursacht worden sind. Mehrverbrauchsmengen, die nicht allein der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung oder dem Einzelverbrauch der Nutzer zugeordnet werden können, fallen dem Vermieter zur Last (Langenberg, Handbuch des Betriebskostenrechtes der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl. 2006, Rdnr. 38 und 39; Kinne in ZMR 2001, 1, 2; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl. 2004, Rdnr. 5015).

Steigt der Wasserverbrauch – wie im vorliegenden Fall – im Vergleich zu den Vorjahren in einer Abrechnungsperiode deutlich an, ohne dass die Ursache hierfür offen zutage läge oder der Anstieg ohne weiteres einem veränderten Verbrauchverhalten der Mieter zugeordnet werden kann, ist es zunächst Sache des Vermieters, der für alle Tatsachen, aus denen auf die Umlagefähigkeit einer Abrechnungsposition geschlossen werden soll, die Darlegungs- und Beweislast trägt, nachvollziehbar darzulegen, dass der Anstieg der Wasserkosten nicht auf eine Ursache zurückgeführt werden kann, die in seiner Sphäre liegt und alle Ursachen für einen erhöhten Verbrauch, die aus seiner Sphäre herrühren auszuschließen (LG Hamburg in GE 2001, 992, 933 und LG Mannheim in ZMR 1989, 336, 337).

3. Vorliegend ist unstreitig, dass im Mieterbestand keine relevanten Veränderungen eingetreten sind, aus denen auf ein verändertes Verbrauchsverhalten geschlossen werden könnte, so dass keinerlei konkreten Anhaltspunkte vorliegen, die die Annahme rechtfertigten, der Anstieg im Wasserverbrauch sei prima facie dem Verbrauch der Nutzer zuzuordnen. Es ist daher zunächst Sache der Kläger alle Ursachen, die für den Verbrauchsanstieg verantwortlich sein können und in ihren Risikobereich fallen, auszuschließen.

Als mögliche in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallende Ursachen kommen Umbau- oder Instandsetzungsarbeiten, eine fehlerhafte Erfassung des Wasserverbrauchs oder Defekte im Rohrleitungssystem bzw. im Bereich der Verbrauchsstellen in Betracht.

Der Vermieter muss daher nachvollziehbar darlegen, dass weder Arbeiten ausgeführt worden sind, die einen erhöhten Wasserverbrauch nach sich gezogen haben, noch Erfassungsfehler vorliegen, noch Defekte in der Wasserversorgungsanlage des Hauses festzustellen sind, die als Ursache für die Verbrauchsschwankungen in Betracht kommen.

4. Den an eine nachvollziehbare Darlegung des Ausschlusses aller in der Sphäre der Vermieter liegenden Fehlerquellen zu stellenden Anforderungen ist mit dem zuletzt auf die Hinweise des Gerichts durch die Kläger Vorgetragenen nicht genüge getan.

a) Zunächst ist unstreitig, dass keine Instandsetzungsarbeiten, die mit einem erhöhten Wasserverbrauch einhergingen und daher als Ursache für den ganz erheblichen Anstieg des Wasserverbrauches in Frage kämen, ausgeführt worden sind. Auch dafür, dass die den Abrechnungen der Berliner Wasserbetriebe zugrunde liegenden Werte unzut...