AG Berlin-Charlottenburg Urteil vom 06.01.1999 - 23 a C 311/98

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 6.477,82 DM nebst jeweils 4 % Zinsen aus 300,00 DM für den Zeitraum 16. Juli 1998 bis 10. August 1998, aus 2.897,80 DM seit dem 16. Juli 1998 sowie aus 3.280,02 DM seit dem 04. Dezember 1998 zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, daß der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist, soweit der Kläger beantragt hatte, den Beklagten zu verurteilen, weitere 300,00 DM zu zahlen.

3. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Die Widerklage wird abgewiesen.

5. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 9 % und der Beklagte 91 % zu tragen.

6. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer des Hauses …. Am 10. März 1989 schloß er mit dem Beklagten und Frau … heute verheiratete …, den zu der Akte genommenen Mietvertrag über die im 1. OG links im Gartenhaus gelegene 3-Zimmer-Wohnung. In der Anlage zum Mietvertrag vom 10. März 1989 ist u.a. folgendes geregelt: „Mieter erkennt an, die Räume in ordnungsgemäßen Zustand übernommen und keine Einwände erhoben zu haben.” Eine Zusatzvereinbarung lautet: „Beide Vertragsparteien vereinbaren, daß sich die Miete monatlich per 1.10.1989 um 27,90 DM, weiter per 1.10.1990 um 29,30 DM, per 1.10.1991 um 30,75 DM und per 1.10.1992 um 32,30 DM erhöht.” Schließlich enthält der Mietvertrag unter § 20 Nr. 2 noch folgende – mit Schreibmaschine eingefügte – Bestimmung: „Mieter hat die Wartungsvertragskosten für die Gasetagenheizung zu zahlen, die ihm jeweils nach Eingang der Rechnung für das Haus aufgegeben werden, und zwar jährlich”. Die Miete betrug ab März 1998 unter Berücksichtigung der Staffelmietvereinbarung 933,88 DM monatlich. Bis zum 28. Februar 1998 erbrachte der Beklagte die Mietzahlungen ordnungsgemäß.

… zog 1991 oder 1992 aus der Wohnung aus. Eine Entlassung aus dem Mietverhältnis erfolgte zu diesem Zeitpunkt nicht. Erst mit Schreiben vom 17. Mai 1998 bat sie um ihre Entlassung aus dem Mietverhältnis und um gleichzeitige Aufnahme der heutigen Ehefrau des Beklagten. Der Kläger lehnte dies mit Schreiben vom 22. Mai 1995 jedoch ab.

Mit Schreiben vom 18. Februar 1998 kündigte der Beklagte den Mietvertrag „zum schnellstmöglichen Termin”. Dabei teilte er mit, daß er die Wohnung bis zum 31. März 1998 geräumt haben werde. Die Kündigung der Wohnung durch Frau … „zum nächstmöglichen Termin” erfolgte erst mit Schreiben vom 13. Juli 1998. Dabei erklärte sie weiter, sie schließe sich „der von Herrn … am 18.2.1998 ausgesprochenen Kündigung an”.

Mit Schreiben vom 20. Februar 1998 bestätigte die Hausverwaltung den Eingang der Kündigung des Beklagten. Dabei rührte sie aus, daß der „schnellstmögliche Termin” gemäß „Mietvertrag vom 10. März 1989 … der 31. März 1999” sei und forderte den Beklagten zur fachmännischen Ausführung von Schönheitsreparaturen auf. Weiter heißt es in dem Schreiben: „Für eine Objektbesichtigung bitten wir, Ihre Wohnung am Dienstag, den 3. März 1998 in der Zeit von 9.00 bis 10.00 Uhr für uns zugänglich zu halten.”

Die Besichtigung wurde an dem genannten Termin durch den Verwalter … durchgeführt. Zu diesem Zeitpunkt war die Wohnung noch nicht geräumt. Nach der Besichtigung gab die Hausverwaltung dem Beklagten mit Schreiben vom 2. und 8. April diverse Mängel zur Beseitigung auf. Am 2. April 1998 beanstandete die Hausverwaltung, daß der Beklagte „die … Wohnung mit total verdorbenen Fußböden” hinterlassen habe. Die Fußböden seien daher „umgehend instand zu setzen”. Am 8. April 1998 stellte die Hausverwaltung fest, daß der Beklagte die Spüle ausgebaut habe; er müsse daher eine Ersatzspüle installieren. Im Laufe der Zeit wurden noch weitere Mängel festgestellt: Der Beklagte hatte in der Küche und im Flur Holzverkleidungen angebracht, die er wieder beseitigen sollte; der Herd in der Küche war nicht angeschlossen; die Fußbodenfliesen in der Küche waren lose und sollten wieder entfernt werden; der Laminatboden im Flur sollte beseitigt werden; dasselbe galt für eine Holzverkleidung im Balkon innen; schließlich mußte die Tür der Kammer wieder eingehängt werden. Eine Beseitigung dieser Mängel durch den Beklagten erfolgte in der Folgezeit nicht.

Gleichwohl beauftragte der Verwalter nach der Besichtigung eine Maklerfirma mit der Weitervermietung der Räume. Diese Firma führte ab Mitte März Besichtigungen der Mieträume mit Interessenten durch.

Mit Schreiben vom 7. Mai 1998 wurde der Beklagte erneut und nunmehr unter Fristsetzung aufgefordert, die Mängel in der Wohnung abzustellen, damit eine Neuvermietung – wie von dem Beklagten gewünscht – bereits vor Vertragsablauf möglich werde. Der Beklagte wurde gleichwohl nicht tätig.

Nach dem Scheitern diverser Vergleichsverhandlungen, die die Parteien teilweise unter Einschaltung ihrer Prozeßbevollmächtigten führten, fand der Kläger neue Mieter für die Wohnung. Das Mietverhältnis mit diesen Mietern, … begann am 1. September 1998. Die neuen Mieter verpflichteten sich jedoch nur zur Zahlung einer um et...