AG Ahrensburg Urteil vom 03.06.2011 - 45 C 193/11

Tenor

• 1.

  Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 174,04 EUR nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 27.11.2010 zu zahlen.

• 2.

  Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

• 3.

  Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

• 4.

  Der Streitwert wird auf 174,04 EUR festgesetzt.

Gründe

(unter Verzicht auf den Tatbestand gemäß § 313a Abs. 1 ZPO)

Die zulässige Klage ist vollumfänglich begründet.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Betriebskosten für die Jahre 2008 und 2009 aus §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 iVm. der Betriebskostenvereinbarung.

Die Verpflichtung zur Tragung der anteiligen Betriebskosten für das von dem Beklagten angemietete Objekt ist zwischen den Parteien dem Grunde nach unstreitig, wie bereits aus der Zahlung der Betriebskosten im Übrigen und dem auf die Höhe des Anspruches begrenzten Bestreiten ersichtlich ist.

Die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 sind form- und fristgemäß erfolgt.

Die vorliegend geltend gemachten Kosten der Gartenpflege gehören gem. § 556 Abs. 1 S. 3 BGB iVm. § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung grundsätzlich zu den umlagefähigen Kosten. Es handelt sich um laufende Kosten i.S.d.. § 556 Abs. 1 S. 2 BGB. Zwar sind die genauen Arbeiten des beauftragten Hotels Brigitte Garni nicht aufgeführt. Es ist zwischen den Parteien jedoch unstreitig, dass zumindest die Hecken geschnitten, der Rasen gemäht und der Garten in einem ordnungsgemäßen Zustand gehalten wird. Dies sind Arbeiten, die Gegenstand der laufenden Pflege des Gartens sind und damit zu den absatzfähigen Betriebskosten gehören.

Die Gartenpflegekosten sind auch in der geltend gemachten Höhe erstattungsfähig. Dem Vermieter steht bei der Art der Bewirtschaftung und der Auswahl der hierzu beauftragten Unternehmen ein Ermessenspielraum zu (Schmidt - Futterer, Mietrecht, § 560 GB Rn. 75). Der Ermessensspielraum wird lediglich durch den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit begrenzt, § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Dieser Grundsatz verpflichtet den Vermieter, bei der Bewirtschaftung des Mietobjektes möglichst wirtschaftlich vorzugehen, nicht jedoch dazu, stets das kostengünstigste Angebot anzunehmen (LG Hannover WuM 2003, 450).

Die Darlegungs- und Beweislast für die Unwirtschaftlichkeit der angesetzten Kosten trägt der Mieter. Hierzu kann beispielsweise auf frühere Abrechnungen, Abrechnungen über vergleichbare Objekte, Preislisten anderer Firmen, Kostentabellen oder ähnliches Bezug genommen werden (vgl. AG Köln Urteil vom 21.4.2008 - 203 C 74/08).

Der Vortrag des Beklagten zur Unwirtschaftlichkeit ist bereits unsubstantiiert.

Der von dem Beklagten herangezogene Betriebskostenspiegel des deutschen Mieterbundes für das gesamte Bundesgebiet ist ebenso wenig zum Vergleich geeignet, wie der auf das Gebiet der Stadt Hamburg begrenzte.

Zwar übersteigen die von dem Kläger in Ansatz gebrachten Gartenpflegekosten von 0,29 Cent/Monat die für Deutschland mit 0,09 Cent/Monat und für Hamburg mit 0,10 - 0,14 Cent/Monat in Ansatz gebrachten Werte erheblich. Es ist jedoch zu beachten, dass der dem Vermieter grundsätzlich zustehende Ermessensspielraum bei Art und Umfang der Bewirtschaftung des Objektes im Bereich der Gartenpflege ganz besonders stark zum Tragen kommt.

Der Ermessensspielraum des Vermieters richtet sich auch nach der Größe und der Lage des Objektes (Schmidt - Futterer, Mietrecht, § 560 BGB Rn. 75). Bei der Gartenpflege sind auch die Besonderheiten der Wohnlage zu berücksichtigen (Schmidt - Futterer, a.a.O., Rn. 100). Die Wohnung des Beklagten befindet sich in Ahrensburg. Das Stadtbild von Ahrensburg ist überwiegend durch überdurchschnittlich gepflegte Wohnsiedlungen mit großen Gärten geprägt. Es handelt sich insgesamt um eine sehr wohlhabende Gegend. Die Mietspiegel können lediglich eine Mischkalkulation zwischen besonders wohlhabenden und sehr einfachen Gegenden darstellen. Dass hier ein erheblicher Unterschied bestehen kann, zeigt bereits der Vergleich der beiden von dem Beklagten vorgelegten Mietspiegel, wonach der ermittelte Durchschnittswert für die Stadt Hamburg den für die Bundesrepublik bereits um bis zu 5 Cent/Monat übersteigt. Zwischen der - im Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt bereits sehr wohlhabenden - Stadt Hamburg und Ahrensburg besteht hinsichtlich der Bevölkerungsstruktur und der Wohnstruktur jedoch ein erheblicher Unterschied: So siedeln sich in Ahrensburg zu einem Großteil Besserverdiener an, die nach Hamburg zur Arbeit pendeln. Der Wohnstandart liegt daher nochmals über dem Hamburgs.

Hinzu kommt, dass sich die Vergleichskosten der Mietspiegel auf die Quadratmeterfläche der Wohnung beziehen und damit einen Vergleich hinsichtlich der Größe des Gartens, die für die entstehenden Kosten ausschlaggebend ist, nicht zulassen. Die Bevölkerungsdichte ist in Hamburg ca. 2,5-mal so hoch, wie in Ahrensburg. Es spricht somit eine gewisse Wahrscheinlichkeit für größere Gärten in Ahrensburg.

Zur Höhe der ortsüblichen Gartenpflegekosten in Ahrensburg hat der Beklagte nicht vorgetragen.

Ein Verstoß gegen d...