Abrisskündigung setzt Zweckentfremdungsgenehmigung voraus / 3 Das Problem

Soll ein Wohngebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden, können bestehende Mietverhältnisse grundsätzlich unter den strengen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt werden, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Liegt die Wohnung im Gebiet einer Gemeinde, in der die Zweckentfremdung von Wohnraum (z. B. durch Abbruch oder Umnutzung in Geschäftsraum) der behördlichen Genehmigung bedarf (wie z. B. im Gebiet der Landeshauptstadt München), setzt die Wirksamkeit der Kündigung nach einer älteren Rechtsprechung voraus, dass die Genehmigung zur Zweckentfremdung im Zeitpunkt der Kündigung bereits vorliegt und das Vorliegen der Genehmigung im Kündigungsschreiben erwähnt wird (so OLG Hamburg, RE v. 25.3.1981, 4 U 201/80, NJW 1981 S. 2308).

Dagegen setzt die Wirksamkeit der Kündigung nach neueren Urteilen weder eine baurechtliche Abbruchgenehmigung noch eine Baugenehmigung für den Neubau voraus (BayObLG, RE v. 31.8.1993, RE-Miet 2/93, WuM 1993 S. 660; LG Berlin, Urteil v. 29.8.2011, 67 S 15/09, ZMR 2012 S. 15). Uneinheitlich ist daher die neuere Rechtsprechung zur Frage, ob das Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung weiterhin verlangt werden kann. Dazu vertritt das LG Mannheim die Auffassung, dass die Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB – eine Vorschrift mit eindeutig mieterschützendem Charakter – ein solches Erfordernis nicht aufstellt und eine Zweckentfremdungsgenehmigung daher nicht erforderlich ist (LG Mannheim, Urteil v. 16.1.2004, 4 S 100/03, WuM 2004 S. 99).