LG Berlin Urteil vom 29.08.2011 - 67 S 15/09

Verfahrensgang

AG Berlin-Tiergarten (Entscheidung vom 19.11.2008; Aktenzeichen 5 C 429/07)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 19. November 2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten -5 C 429/07- geändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen genutzt 3-Zimmer-Wohnung im Vorderhaus xxx, xxx, 4. Geschoss rechts, in einer Größe von 94,70 m² nebst Kellerraum 26 und dem auf dem Hof gelegenen Kfz-Stellplatz Nr. 36 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten beider Rechtszüge zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung wegen des Anspruchs auf Räumung und Herausgabe durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe eines Betrages von 4.200,00 EUR abzuwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Wegen der Vollstreckung der Kosten wird den Beklagten nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% abzuwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28. Februar 2012 gewährt.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe der Wohnung der Beklagten und eines Stellplatzes, nachdem die Klägerin wegen mangelnder wirtschaftlicher Verwertbarkeit gekündigt hat.

Mit Vertrag vom 7. Mai 1984 mieteten die Beklagten von der xxx GmbH die Wohnung im Hause xxx, Vorderhaus, viertes Obergeschoss rechts, xxx. Mit der weiteren Vereinbarung vom 07. Mai 1984 mieteten sie den Stellplatz Nr. 8 hinzu, der inzwischen seit September 2004 gegen den Stellplatz Nr. 36 getauscht ist.

Die Miete für die Wohnung beträgt

Nettokaltmiete	474,53 EUR
Betriebskostenvorschuss	211,82 EUR
	686,35 EUR
und für den Stellplatz	12,78 EUR.

Im Zwangsversteigerungsverfahren erhielt die Klägerin am 03. Juli 1998 den Zuschlag für das Erbbaurecht an der Wohnanlage xxx/ xxx/ xxx. Die Eintragung ins Erbbaugrundbuch erfolgte am 03. Dezember 1998. Seit dem 16. Januar 2004 ist die Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Mit dem Schreiben vom 24. November 2006 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis über die Wohnung und den Stellplatz gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zum 31. August 2007. Die Kündigung wurde damit begründet, dass die Wohnanlage massive Mängel wegen diverser Ausführungsfehler bei der Errichtung und schlechter Bauausführung mit minderwertigen Baustoffen aufweisen würde und sich daher in einem desolaten Zustand befinden würde. Nach der Machbarkeitsstudie des Büro xxx. xxx GmbH vom 11. Juli 2003 bzw. dem beigefügten Gutachten des xxx 19. Oktober 2006 bestehe aufgrund der erheblichen Mängel in der konstruktiven Bausubstanz und den daraus resultierenden hohen Sanierungskosten keine wirtschaftlich vertretbare Möglichkeit des Erhalts der Wohnanlage. Sie müsse abgerissen und neu bebaut werden. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf das als Anlage K 4 zur Klageschrift eingereichten Kündigungsschreiben.

Die Beklagten widersprachen der Kündigung unter dem 27. Juni 2007 und wiesen dabei auch auf eine bei ihnen vorliegende besondere Härte wegen des hohen Alters der Beklagten (76 bzw. 64 Jahre) und der Schwerbehinderung der Beklagten zu 1. von 70% hin.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, da es sich um eine unzulässige Vorratskündigung handele und eine angemessene wirtschaftliche Verwertung nach der Kündigung nicht hinreichend dargelegt sei. Es wird auf das am 19. November 2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten - 5 C 429/07 - (Bl. 84-87 d.A.) Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin.

Die Parteien vertiefen in der Berufung ihr erstinstanzliches Vorbringen. Die Klägerin verweist darauf, dass inzwischen eine Baugenehmigung vom 28. Dezember 2009 vorliegt und reicht diese auch ein (Anlage BB6 zum Schriftsatz vom 18. Januar 201, Bd. I/Bl. 168 f d.A.) und zudem ein Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan abgeschlossen worden sei (Anlage BB2).

Die Klägerin beantragt,

das amtsgerichtliche Urteil zu ändern und die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen genutzte 3-Zimmer-Wohnung im Vorderhaus xxx, xxx, 4. Geschoss rechts in einer Größe von 94,17 qm nebst Kellerraum Nr. 26 und auf dem Hof gelegenen Kfz-Stellplatz Nr. 36 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Es wird ergänzend auf die von den Parteien zu den Akten gereichten Schriftsätze - insbesondere wegen der mit ihnen eingereichten Anlagen - Bezug genommen.

Die Kammer hat Beweis erhoben, über die Behauptung der Klägerin, dass in Anbetracht der sich aus den Gutachten der Fa. xxx GmbH vom 20. Juni 2001 und 10. Juni 2003 und der Machbarkeitsstudie der xxx vom Juli 2003 bzw. des Gutachtens des xxx vom 13. Februar 2005 ergebenden Bauschäden eine wirtschaftliche angemessene Nutzung...