Abrechnung: Vorbehalt einer Nachprüfung

Leitsatz

Ein Vorbehalt einer Nachprüfung einzelner Kostenpositionen in der Abrechnung muss nicht die Nichtigkeit des Beschlusses über die Genehmigung der Abrechnung zur Folge haben.

Normenkette

WEG § 28 Abs. 5

Das Problem

1. Die Wohnungseigentümer fassen im Jahr 2011 folgenden Beschluss:

   "Die vorgelegte Wohngeldabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2010 und die Einzelabrechnungen 2010 werden nur vorbehaltlich der Kostenposition"Laufende Instandhaltung" angenommen. Die Kostenposition laufende Instandhaltung wird detailliert kontrolliert. Der Vorverwalter wird dafür um seine Mithilfe gebeten, allerdings mit der Androhung, bei Nichtreagieren rechtliche Schritte einzuleiten. Der Verwaltungsbeirat hat seine Mithilfe zugesagt."

   Im Jahr 2013 beschließen die Wohnungseigentümer dann wie folgt:

   "die bereits im Kalenderjahr 2011 vorgelegte Hausgeldabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2010 und die Einzelabrechnungen 2010 werden anerkannt. Fehlbeträge aus den Einzelabrechnungen, die bisher noch nicht gezahlt wurden, sind bis zum 26.7.2013 auf das Hausgeldkonto zu überweisen".

   Im August 2016 erhebt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K Zahlungsklage. Die Einzelabrechnung für Wohnungseigentümer B für das Jahr 2010 ergibt eine Abrechnungsspitze in Höhe der Klageforderung. B erhebt die Einrede der Verjährung.

2. Das Amtsgericht gibt der Klage statt. Der Beschluss aus dem Jahr 2011 sei nichtig gewesen, da "unter einer unzulässigen Bedingung stehend". Daher bleibe es bei dem später gefassten Beschluss, die Forderung sei also nicht verjährt. Hiergegen richtet sich die Berufung des B. Mit Erfolg!

Die Entscheidung

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts stehe der Klageforderung der "Verjährungseinwand" (§§ 195, 199 BGB) entgegen.

1. Die Kammer teile nicht die Auffassung, dass der ursprünglich gefasste Beschluss nichtig sei. Ein Beschluss sei dann nichtig, wenn er gegen Rechtsvorschriften verstoße, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden könne. Ebenfalls sei ein Beschluss nichtig, wenn er etwas Undurchführbares verlange oder inhaltlich derart unbestimmt sei, dass er keine durchführbare Regelung enthalte oder wenn der Versammlung zur Regelung der betreffenden Angelegenheit die Beschlusskompetenz fehle.
2. Diese Voraussetzungen lägen nicht vor. Allerdings werde in der Literatur teilweise vertreten, ein Beschluss über die Abrechnung sei dann nichtig, wenn er die Bedingung enthalte, dass die Beschlussfassung unter der aufschiebenden Bedingung der Nachprüfung durch einen Verwaltungsbeirat und dessen Billigung bestehe, weil hier die endgültige Entscheidung über die Abrechnung auf ein hierfür nicht zuständiges Organ verlagert werde (Hinweis auf Jennißen in Jennißen, WEG, 5. Auflage, § 28 Rn. 143). Ob dieser Auffassung zu folgen sei, könne aber dahinstehen. Bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung des Beschlusses sei er nicht dahin gehend zu verstehen, dass die Wirksamkeit der Abrechnung von einer derartigen Bedingung einer Nachprüfung durch ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft abhängen solle. Vielmehr ergebe eine Auslegung, dass die Wohnungseigentümer die Abrechnung beschließen wollten, sich allerdings hinsichtlich der Position laufende Instandhaltung eine Änderung – die allerdings eines gesonderten Beschlussverfahrens bedurfte – vorbehalten wollten.
3. Wie sich insbesondere aus dem dritten Satz der Beschlussfassung ergebe, sei es den Wohnungseigentümern dabei insbesondere darum gegangen, sich Schadensersatzansprüche gegen den Vorverwalter offen zu halten. Der Hintergrund sei ersichtlich, da in der Rechtsprechung und Literatur die Ansicht vertreten werde, dass die Genehmigung der Abrechnung stillschweigend zugleich die Entlastung des Verwalters enthalte.
4. Eine Bedingung im Rechtssinne (§ 158 BGB), dass der Beschluss erst zu einem späteren Zeitpunkt Rechtswirkungen gegenüber den Eigentümern entfalten sollte, sei der Beschlussfassung ersichtlich nicht zu entnehmen. In dem Beschluss finde sich außer der Tatsache, dass eine Nachprüfung erfolgen solle, kein Kriterium dafür, zu welchem Zeitpunkt und durch welche Person die Abrechnung verbindlich werden solle. Daher stelle sich das vom Amtsgericht in den Mittelpunkt seiner Erörterung gestellte Problem der Kompetenzüberlagerung auf den Verwaltungsbeirat nicht. Die insoweit vom Amtsgericht und K in Bezug genommene Kommentierung stelle auf Fälle ab, in denen die Wohnungseigentümer ihre Beschlusskompetenz dergestalt auf die Verwaltungsbeiräte übertragen, dass der Bestand und die Höhe der Abrechnung von einer – späteren – Genehmigung durch die Verwaltungsbeiräte abhängen solle.
5. Der Beschluss enthalte auch eine durchführbare Regelung. Aus dem Beschluss werde hinreichend deutlich, dass die Abrechnung genehmigt werde, lediglich einzelne Kostenpositionen sollen später nachgeprüft werden.
6. Die Kammer sei nicht der Ansicht, dass sich aus der ursprünglichen Beschlussfassung – im Hinblick auf den Nachprüfungsvorbehalt – keine Fälligstellung der beschlossenen Abrechnungsspitzen ergebe. Bei der gebo...