Abrechnung: Saldierung erlaubt?

1 Leitsatz

Einnahmen und Ausgaben dürfen saldiert werden.

2 Normenkette

WEG § 28 Abs. 5

3 Sachverhalt

Die Wohnungseigentümer genehmigen den Entwurf des Verwalters über die Abrechnung für das Jahr 2016. Gegen den Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Er rügt im Kern 3 Mängel: In der Abrechnung sei die Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung fehlerhaft dargestellt worden. Eine Entnahme von 29.466,12 EUR aus der Instandhaltungsrückstellung sei nicht als Einnahme dargestellt worden. Die in der Gesamt- und Einzelabrechnung ausgewiesenen Werte zu den Heiz- und Warmwasserkosten wichen voneinander ab.

4 Entscheidung

Das LG meint, K habe allein in Bezug auf die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung Recht. In der Darstellung seien die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer als Einnahmen (Ist-Rücklage) und zusätzlich die noch geschuldeten Zahlungen (Soll-Rücklage) auszuweisen (BGH, Urteil v. 4.12.2009, I ZR 44/09). Der Verwalter habe insoweit eine Einnahme über 166,24 EUR nicht angeführt. Dieser Fehler lasse jedoch die Gesamt- und die Einzelabrechnungen im Übrigen unberührt. Soweit K rüge, eine Entnahme von 29.466,12 EUR aus der Instandhaltungsrückstellung sei nicht als Einnahme dargestellt worden, sei diese Darstellung hingegen nicht zu beanstanden. Entnahmen aus der Instandhaltungsrückstellung seien keine Einnahme.

Auch die Rüge, die in der Gesamt- und Einzelabrechnung ausgewiesenen Werte zu den Heiz- und Warmwasserkosten wichen voneinander ab, sei unbegründet. In die Gesamtabrechnung seien alle in dem betreffenden Wirtschaftsjahr tatsächlichen Zahlungsflüsse einzustellen (Abflussprinzip). In den Einzelabrechnungen seien aber nur die auf den konkreten Verbrauch entfallenden Kosten nach den Vorgaben der HeizkostenV zu verteilen (BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10). Dass sich die Einzelabrechnung nicht unmittelbar aus der Gesamtabrechnung herleite, sei hinzunehmen, sofern die in der Einzelabrechnung enthaltene Abweichung deutlich ersichtlich und mit einer verständlichen Erläuterung versehen sei. Diese Erläuterung gebe es.

Dass der Verwalter bei den Einnahmen einen Negativsaldo angeführt habe, sei auch unschädlich. Durch die Formulierung "Guthaben/Nachzahlung Hausgeld" sei ersichtlich, dass der Verwalter insoweit saldiert habe. Unter "Entwicklung der Bankkonten" habe er die entsprechenden Einzelbeträge dargestellt.

Hinweis

Hier geht es wieder einmal um die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung. Der Fall zeigt, dass große Sorgfalt darauf zu verwenden ist, jede Zahlung zu verbuchen. Ob sie berechtigt war, ist egal. Ebenso ist egal, ob mit ihr die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für frühere Jahre erfüllt werden sollten. Richtig ist natürlich auch, dass eine Entnahme aus der Instandhaltungsrückstellung keine Einnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist. Auch die Entnahme ist allein bei der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung darzustellen.

Spannend ist im Übrigen, dass erneut ein Wohnungseigentümer Anstoß an der Darstellung der Kosten genommen hat, die es für die Herstellung von Wärme und Warmwasser gab. Insoweit gilt: Als eine Ausgabe sind die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser ("Heiz- und Warmwasserkosten") in der Abrechnung umzulegen. Eine Umlage neben der Abrechnung ist nicht möglich.

Die Kosten sind vollständig in die Gesamtabrechnung nach dem Abflussprinzip als Ausgaben einzustellen. Die von § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV verlangte verbrauchsabhängige Umlage auf die jeweiligen Einheiten (= Nutzer) findet dann in den jeweiligen Einzelabrechnungen statt.

Bei den Brennstoffen ist dabei zu unterscheiden. Die Kosten für die verbrauchten Brennstoffe sind nach dem Umlageschlüssel in den jeweiligen Einzelabrechnungen umzulegen, der von den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der HeizkostenV für die Umlage der Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen oder der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser bestimmt wurde. Die Kosten vor allem für die noch nicht verbrauchten Brennstoffe sind hingegen nach h. M. nach dem dafür bestimmten Umlageschlüssel oder subsidiär nach § 16 Abs. 2 WEG umzulegen.

Was mit den Einnahmen für diese Brennstoffe im nächsten Abrechnungsjahr gilt, müssen die Wohnungseigentümer klären. Möglich ist, sie an die Wohnungseigentümer nach dem maßgeblichen Schlüssel als "Pseudoeinnahme" wieder umzulegen, ggf. in "Verrechnung", obwohl durch dieses Vorgehen mit dem Prinzip einer einfachen Einnahmen-Ausgaben-Rechnung gebrochen wird. Möglich und besser ist es daher, die Einnahme der Instandhaltungsrückstellung oder der Liquiditätsrückstellung zuzuschlagen. Der bevorratete Brennstoff ist in der Abrechnung des Kaufjahres nicht anzugeben, denn es handelt sich um keinen Geldfluss in dem betreffenden Jahr. Dies wäre systemwidrig, weil auch andere angeschaffte Gegenstände dort nicht aufgeführt werden. Haben die Wohnungseigentümer Heizöl, Gas oder Fernwärme in der Abrechnungsperiode zwar verbraucht, aber nicht innerhal...