Abrechnung: Allgemeine Anforderungen

Leitsatz

Eine Abrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Sie besteht zwingend aus 2 Teilen: Die Gesamtabrechnung listet die gesamten Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres auf, während sich aus der Einzelabrechnung für jeden Wohnungseigentümer die endgültige Beitragsverpflichtung ergibt. Neben der Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben muss die Abrechnung auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen und die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und Ende des Abrechnungszeitraums enthalten.

Normenkette

§ 28 Abs. 3 WEG

Das Problem

1. Wohnungseigentümer K geht zum einen gegen den Beschluss vor, mit dem die Abrechnung 2012 genehmigt wird. Er behauptet, nach der Gemeinschaftsordnung seien die Kosten nach Fläche umzulegen gewesen. Die Abrechnung enthalte indessen überwiegend eine Umlage nach Miteigentumsanteilen. Es sei auch nicht einzusehen, warum die Kostenposition 1100 (Müllabfuhr) nach Monaten umgelegt werde. Im Rahmen der "Position 5320" sei nicht klar, warum "die Gemeinschaft mit einer Kostenverteilung Putzkammer Kosten in Höhe von 504 EUR produziere". Zudem sei in den Ausgaben eine Rücklagenentnahme mit positivem Vorzeichen verbucht, was nicht verständlich sei. Eine Zusammenstellung der Einnahmen fehle ganz. Auf der Seite "Rücklagensparbuch 8846812430" fänden sich einige Positionen, die offenbar den Einnahmen zuzurechnen seien, jedoch nicht bei den Einnahmen dargestellt worden seien. Die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sei auch nicht verständlich. Eine Entwicklung der Bankkonten sei nicht in Ansätzen dargestellt.
2. Weiter geht Wohnungseigentümer K gegen den Beschluss vor, mit dem der Wirtschaftsplan 2013 genehmigt wird. Auch bei diesem würden falsche Umlageschlüssel genutzt werden. Die geplanten Einnahmen seien nicht aufgeschlüsselt. Der Beschluss über die Erhöhung der Instandhaltungsrückstellung sei zu unbestimmt.
3. Wegen der fehlerhaften Abrechnung und des fehlerhaften Wirtschaftsplans seien der Verwaltungsbeirat und der Verwalter nicht zu entlasten gewesen.
4. Schließlich geht K gegen einen Beschluss vor, mit dem der geltende Umlageschlüssel"Fläche" für die Positionen "1500-Allgemeinstrom", "1600-Hausreinigung", "1700-Hausmeister", "1900-Aufzugskosten", "2000-Außenanlagenpflege", "2050-Winterdienst", "2300-Feuerlöscherprüfungen" von 1000-stel Berechnung auf "Einheiten"umgestellt wird. Die Wohnungseigentumsanlage bestehe aus 18 kleinen und 18 großen "Einheiten". Eine Veränderung der Kostenverteilung setze nach § 16 Abs. 3 WEG voraus, dass die Kosten nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Die gewählte Verteilung nach Einheiten gehe gerade nicht vom Verbrauch aus. Die Eigentümer der kleineren Einheiten würden gegenüber der früheren Regelung unbillig benachteiligt. Ein sachlicher Grund für Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels liege nicht vor.
5. Die beklagten Wohnungseigentümer räumen ein, dass der Verwalter die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen statt nach Flächen vorgenommen habe und die Umlage daher falsch sei. Der falsche Umlageschlüssel sei jedoch irrelevant, da das Verhältnis der Miteigentumsanteile exakt dem Verhältnis der Wohnflächen zueinander entspreche. Der unstreitig falsche Umlageschlüssel habe sich mithin nicht ausgewirkt und K keinen Nachteil gehabt. Die Müllabfuhrgebühren seien nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet worden. Die Putzkammern seien an einzelne Miteigentümer vermietet worden. Für die Nutzung leisteten diese eine jährliche Miete in Höhe von insgesamt 504 EUR, die anteilig mit der Wohngeldabrechnung von den einzelnen Mietern (Eigentümern) erhoben werde. Deshalb finde sich diese Position unter den nicht umlegbaren Ausgaben und weise nur für die Eigentümer, die Mieter einer Putzkammer seien, eine Zahlung aus. Die Position 5110 sei unstreitig keine Ausgabe. Die Position sei nur aus "Transparenzgründen" aufgenommen worden. Daraus werde für die Eigentümer ersichtlich, dass die Kosten der Position 5100 in Höhe von 704,33 EUR aus der Instandhaltungsrückstellung gedeckt worden seien. Die Einnahmen seien in der Darstellung der Instandhaltungsrückstellung aufgeschlüsselt. Auch sei der Abrechnung eine ordnungsgemäße Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung beigefügt gewesen. Ebenso ergebe sich der Kontostand zu Beginn und zu Ende des Jahres aus der Abrechnung. Für den Wirtschaftsplan 2013 gelte ebenfalls, dass der Fehler beim Verteilungsschlüssel irrelevant sei. Die zu erwartenden Ausgaben und Einnahmen seien enthalten. Der Beschluss über die Instandhaltungsrückstellung sei ohne Weiteres verständlich. Die Umstellung des Umlageschlüssels unter TOP 4 sei von der Kompetenz der Eigentümer nach § 16 Abs. 3 WEG gedeckt. Die Abrechnung nach Einheiten werde dem Verbrauch bzw. der Verursachung gerecht. Für die von de...