Abrechnung: Korrektur von Fehlern

Leitsatz

Ist eine Abrechnung fehlerhaft, muss sie korrigiert werden. Es reicht nicht, dass der Verwalter sich bereiterklärt, "betroffenen Eigentümern" ihren "Nachteil" auszugleichen.

Normenkette

§ 28 Abs. 3 WEG

Das Problem

1. Die Wohnungseigentümer genehmigen mehrheitlich die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2011. Dagegen geht jeweils Wohnungseigentümer K vor.

2. Das Amtsgericht Hamburg-Altona erklärt den Beschluss für ungültig, soweit die Positionen "HWW Service Wasserzähler" bezüglich der Position Waschküche und Sauna und "Instandhaltung Reparaturen" bezüglich der Position "Gartenarbeiten" betroffen sind. Im Übrigen weist es die Klage ab. Die Abrechnung widerspreche hinsichtlich der Position "HWW Service Warmwasser"keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Es sei nur das abzurechnen, was tatsächlich von anderen gefordert werde. Im Übrigen wirke der Umstand, dass nur eine geringere Anzahl an Warmwasserzählern berücksichtigt worden sei, nur zugunsten von K. Sollten die Wasserwerke Nachforderungen stellen, so wären diese erst im Jahr 2012 zu begleichen und dementsprechend in diese Abrechnung einzustellen. Bezüglich der Abrechnung der Heizkosten habe K weder substanziiert dargelegt noch nachgewiesen, dass die Gesamtabrechnung trotz der vorgenommenen Abgrenzungen nicht nach dem Abflussprinzip erstellt worden sei. Hinsichtlich der Position "Strom Treppenhaus ohne Aufzug" sei der Betrag von 733,62 EUR tatsächlich falsch erfasst worden. Das Protokoll laute insoweit:

   "Die Verwaltung teilt mit, für diese falsche Kostenzuweisung einzustehen und den betroffenen Eigentümern ihren Nachteil auszugleichen. Hierfür werden 733,62 EUR auf das Konto der Eigentümergemeinschaft eingezahlt und als Sondereinnahme den betroffenen Eigentümern in der Abrechnung 2012 gutgeschrieben."

   Die Mehrheit der Wohnungseigentümer habe sich aber nach Offenlegung dieses Umstands aufgrund der Mitteilung des Verwalters, diesen Fehler auszugleichen, für eine Genehmigung des Beschlusses entschieden. Das liege im Rahmen ihres Ermessens. Diese Entscheidung diene der Vereinfachung. Auch die Position "Hauswart- und Lohnnebenkosten" sei nicht zu beanstanden. Denn die abgerechneten Kosten seien tatsächlich angefallen und dementsprechend in die Abrechnung einzustellen und umzulegen. Hinsichtlich der Position "Geplante Maßnahmen Balkonsanierung" begründe die Falschzuordnung der Kostenposition für die Sanierung von Maschinenräumen unter Balkonsanierung keine Anfechtbarkeit. Denn eine Aufteilung der Kosten nach Gruppen sei gesetzlich gar nicht vorgeschrieben. Der Umlageschlüssel sei hier derselbe; wünsche man als Eigentümer einen vollständigen Überblick, so müsse man sowieso die Belege einsehen. Dabei "falle die Ungenauigkeit dann auf". Nicht zu beanstanden sei auch die Position "Instandhaltung Reparaturen" für die Reparatur eines Wohnungsschlosses. Denn die eingestellte Kostenerstattung an den Wohnungseigentümer P in Höhe von 157,68 EUR wegen der Reparatur seines Wohnungseingangsschlosses sei entrichtet worden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei Auftraggeberin der Maßnahme gewesen. Auch die Einstellung der Position "Reparatur Aufzug Block A", hinsichtlich welcher K rüge, dass eine Rechnung aus 2008 über 1.172,15 EUR enthalten sei, die bereits im Jahr 2009 bezahlt worden sei, begründe keine Anfechtbarkeit: Unter Beachtung des "Wirtschaftlichkeitsprinzips" sei es nicht zu beanstanden, wenn in einem Einzelfall in einer Abrechnung rechnerische Fehler aus der Vergangenheit berichtigt würden, ohne eine Neuabrechnung für jene Zeit vorzunehmen, sofern dies den Eigentümern erkennbar sei. Die Wohnungseigentümer seien nicht doppelt belastet worden.

3. Gegen dieses Urteil wendet sich K mit seiner Berufung. Er will, dass der Beschluss über die Gesamt- und Einzelabrechnungen 2011 für ungültig erklärt wird, soweit die Positionen Heizkosten, Strom Treppenhaus ohne Aufzug, Hauswart, Lohnnebenkosten Hauswart, sonstige Kosten Allgemein, geplante Instandhaltung, geplante Maßnahmen wegen Balkonsanierung, Position Aktiva, soweit hier eine Sonderposition Abgrenzungen enthalten ist, Position Passiva, Reparatur Heizung Block D, Reparatur Heizung Block A, Reparatur Heizung Block H betroffen sind.

Die Entscheidung

1. Die Berufung hat teilweise Erfolg! Der Beschluss entspreche nicht in vollem Umfang ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG). Denn die genehmigte Abrechnung entspreche nicht in allen Aspekten denjenigen Anforderungen, die an eine ordnungsmäßige Abrechnung zu stellen seien.
2. Die Abrechnung müsse eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr bzw. Wirtschaftsjahr geben. Sie sei keine Gewinn- und Verlustrechnung und keine Bilanz, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen habe. Zur Erstellung einer Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben habe der Verwalter eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vo...