Wie die Abnahme zu erfolgen hat, ist im BGB nicht geregelt. Sie setzt jedenfalls eine entsprechende Erklärung des Auftraggebers voraus, die freilich in vielfältiger Weise (auch stillschweigend) erfolgen kann. Eine AGB-Klausel im Bauträgervertrag, wonach "das Kaufobjekt spätestens mit dem Einzug des Käufers in die Wohnung als abgenommen gilt", verstößt gegen § 309 Nr. 8 b) ff) BGB.[1]
3.1 Ausdrückliche Abnahme
Für die Abnahme existieren keine Formvorschriften. Grundsätzlich würde es also ausreichen, dass der Besteller die Abnahme mündlich gegenüber dem Auftragnehmer erklärt. Hierbei müsste nicht einmal das Wort "Abnahme" verwendet werden.
3.2 Förmliche Abnahme
Bereits zu Beweiszwecken regeln Bau- bzw. Bauträgerverträge in Anlehnung an § 12 Nr. 4 VOB/B in aller Regel die sog. "förmliche Abnahme". Bauträger und Erwerber vereinbaren einen Termin zur gemeinsamen Abnahme. Das Ergebnis der Abnahme wird in einem Abnahmeprotokoll vermerkt, in dem etwaige vorhandene Mängel gelistet werden. Das Protokoll wird von Bauträger und Erwerber unterzeichnet. Da die förmliche Abnahme im Werkvertragsrecht des BGB selbst nicht geregelt ist, muss sie ausdrücklich zwischen den Parteien vereinbart werden. In aller Regel finden sich entsprechende Regelungen hierzu in den Bauträgerverträgen.
Musterprotokoll: Abnahme von Wohnungseigentum
Abnahmeprotokoll
| Baumaßnahme | _____________________________________ | ||
| Bauherr: | _____________________________________ | ||
| Auftragnehmer: | _____________________________________ | ||
| Vertrag vom: | _________________ | ||
| Baubeginn: | _________________ | ||
| Fertigstellung: | _________________ | ||
| Teilnehmer: | _________________ | ||
| Für den Bauherrn: | _____________________________________ | ||
| Für den Auftragnehmer: | _____________________________________ | ||
| Abnahme: | _________________ | ||
| Die Abnahme der | □ Gesamtleistung/ | □ Teilleistung | fand am __________ statt. |
Mängelfeststellung / Restleistungen:
□ keine sichtbaren Mängel
□ Mängel gemäß Anlage 1
□ Restleistungen gemäß Anlage 1
Fristen:
□ Die Mängel sind unverzüglich, spätestens bis ___________ zu beseitigen.
□ Die Restleistungen sind unverzüglich, spätestens bis __________ zu beseitigen.
Unterlagen:
□ Es wurden die in Anlage 1 aufgeführten Unterlagen übergeben.
□ Es wurden keine Unterlagen übergeben.
Vorbehalte des Bauherrn:
□ Vorbehalte gemäß Anlage 1
□ Der Bauherr behält sich die Geltendmachung der Vertragsstrafe vor.
□ Der Bauherr behält sich vor, alle Rechte wegen beanstandeter Mängel, Restleistungen und Vorbehalte geltend zu machen.
Erklärung des Bauherrn:
□ Die Leistung wird abgenommen.
□ Die Leistung wird aufgrund wesentlicher Mängel nicht abgenommen.
Diese Abnahme ersetzt nicht notwendige behördliche und bauaufsichtliche Abnahmen.
Einsprüche des Auftragnehmers:
□ Zu den in Anlage 1 aufgeführten Sachverhalten konnte bei der Abnahme keine Einigung erzielt werden.
_________________, den __________ |
|
für den Bauherrn |
___________________________ Unterschrift |
| für den Auftragnehmer | ___________________________ Unterschrift |
Anlage 1 (zum Abnahmeprotokoll vom __________ )
Baumaßnahme: _____________________________
Mängel:
_____________________________________________________
_____________________________________________________
_____________________________________________________
Restleistungen:
_____________________________________________________
_____________________________________________________
_____________________________________________________
Übergebene Unterlagen:
_____________________________________________________
_____________________________________________________
_____________________________________________________
Vorbehalte des Bauherrn:
_____________________________________________________
_____________________________________________________
_____________________________________________________
Einsprüche des Auftragnehmers:
_____________________________________________________
_____________________________________________________
_____________________________________________________
| _________________, den __________ | |
für den Bauherrn |
___________________________ Unterschrift |
| für den Auftragnehmer | ___________________________ Unterschrift |
3.3 Konkludente Abnahme
Findet eine förmliche Abnahme nicht statt, kann eine Abnahme auch durch schlüssiges Verhalten und somit konkludent seitens der einzelnen Erwerber erfolgen: Durch Einzug in seine Wohnung nimmt der jeweilige Wohnungseigentümer die Werkleistung des Unternehmers körperlich entgegen. Weiterer Bestandteil der Abnahme ist die Billigung des Werks durch den Wohnungseigentümer. Eine konkludente Abnahme kommt jedenfalls in Betracht, wenn das Werk nach den Vorstellungen des Auftraggebers im Wesentlichen mangelfrei fertiggestellt ist und der Auftragnehmer das Verhalten des Auftraggebers als Billigung seiner erbrachten Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht verstehen darf.[1] Konkludent handelt der Erwerber dann, wenn er dem Bauträger gegenüber ohne ausdrückliche Erklärung erkennen lässt, dass er dessen Werk im Wesentlichen als vertragsgemäß billigt. Erforderlich ist also ein tatsächl...
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