§ 9 Hausgeldinkasso / IV. Hausgeldzahlung durch den Zwangsverwalter

Rz. 48

Für die Zahlungspflichten des Zwangsverwalters gelten dieselben Grundsätze wie beim Eigentümerwechsel (→ § 8 Rdn 39), wobei der Zwangsverwalter dem Erwerber gleichsteht. Das bedeutet konkret: Der Zwangsverwalter muss (nur) die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig werdenden Beiträge an die Gemeinschaft (ehemals sog. Hausgeld) bezahlen, keine Rückstände.^[51] Ob er Einnahmen erzielt oder nicht, ist unerheblich;^[52] die Verwaltungskosten sind in jedem Fall "vorweg" zu bezahlen (→ § 9 Rdn 45). Wird die Zwangsverwaltung statt von der WEG von einem anderen Gläubiger betrieben, muss der Zwangsverwalter von diesem ggf. entsprechende Vorschüsse anfordern und darf die Hausgeldzahlung nicht wegen Massearmut verweigern;^[53] allerdings wird ein mit einer Vorschussanforderung konfrontierter betreibender Gläubiger oftmals den Zwangsverwaltungsantrag zurücknehmen, womit der WEG nicht gedient ist. Betreibt die WEG die Zwangsverwaltung, ist sie ebenfalls vorschusspflichtig; allerdings sieht ein aktuell nicht zahlungsfähiger Zwangsverwalter in der Praxis meistens ohne weiteres von der Hausgeldzahlung ab, um das "Hin- und Herzahlen" zu vermeiden.

Rz. 49

Die vom Zwangsverwalter zu erbringenden "laufenden Beträge" i.S.v. § 156 Abs. 1 S. 2 ZVG umfassen nicht nur das "laufende Hausgeld" (Vorschüsse gem. Wirtschaftsplan), sondern auch Zahlungen auf eine nach Anordnung der Zwangsverwaltung beschlossene Jahresabrechnung oder Sonderumlage. Hier ist allerdings im Grundsatz und im Detail vieles streitig. Wenn der Zwangsverwalter auch solche Sonderumlagen bezahlen müsste, die zur Deckung der Hausgeldausfälle des von der Zwangsverwaltung betroffenen Wohnungseigentums beschlossen wurden, wäre damit der Sache nach eine (Mit-)Haftung für Rückstände verbunden.^[54] Werden auf der Grundlage einer Jahresabrechnung Nachschüsse beschlossen, ist der Zwangsverwalter zur Bezahlung des auf die verwaltete Einheit entfallenden Nachschusses verpflichtet.^[55]

Rz. 50

Obwohl er zur Bezahlung der Rückstände nicht verpflichtet ist, kann der Zwangsverwalter nach Auffassung des OLG Dresden durch eine Versorgungssperre faktisch dazu gezwungen werden; das Zurückbehaltungsrecht, das die Gemeinschaft dazu berechtigt, wird ihr durch die Zwangsverwaltung nämlich nicht genommen.^[56] Die Zahlungspflicht des Zwangsverwalters soll sogar ungeachtet der Versorgungssperre weiter bestehen. Diese Entscheidung dürfte falsch sein; dem kann hier aus Platzgründen nicht weiter nachgegangen werden.

Rz. 51

Bezahlt der Zwangsverwalter berechtigte Forderungen der Gemeinschaft nicht (indem er z.B. zu Unrecht das Hausgeld kürzt und stattdessen Zahlungen an andere Gläubiger leistet), haftet er der Gemeinschaft persönlich auf Schadensersatz.^[57]

Rz. 52

Für die Beitragsansprüche der Gemeinschaft ist der Zwangsverwalter nicht alleine oder ausschließlich zuständig; daneben besteht die Haftung des (werdenden) Wohnungseigentümers weiter.^[58]

Beispiel

Das Wohnungseigentum des noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erwerbers A steht unter Zwangsverwaltung, die von der Gläubigerin der (noch bestehenden) Globalgrundschuld betrieben wird. Die Gemeinschaft verklagt A erfolgreich auf Zahlung von Hausgeld. Die Anordnung der Zwangsverwaltung ändert nichts an der Zahlungspflicht des A; A kann sich lediglich auf die schuldbefreiende Wirkung von eventuellen Zahlungen des Zwangsverwalters berufen.^[59]

[51] BGH v. 10.10.2019 – V ZB 154/18, NZM 2020, 65, Rn 16; BGH v. 9.12.2011 – V ZR 131/11, ZMR 2012, 460, Rn 12.

[52] LG Lüneburg v. 3.2.2015 – 9 S 77/14, ZWE 2016, 53, Rn 31.

[53] BGH v. 10.10.2019 – V ZB 154/18, NZM 2020, 65, Rn 16.

[54] Ob das möglich ist, bezweifelte BGH v. 5.2.2009 – IX ZR 21/07, ZWE 2009, 209, Rn 20, ließ es aber offen. Neuere Rspr. liegt nicht vor. Dagegen z.B. Bergdorf/Kropp in Schneider, ZVG, 1. Aufl. 2020, § 152 Rn 74; Moosheimer, ZMR 2015, 350.

[55] LG Köln v. 16.10.2008 – 6 T 437/08, NZM 2008, 936; OLG München v. 12.3.2007 – 34 Wx 114/06, ZMR 2007, 721. Im alten Recht war nicht von "Nachschüssen", sondern von der Abrechnungsspitze die Rede, was sachlich das Gleiche ist.

[56] OLG Dresden v. 12.6.2007 – 3 W 82/07, ZMR 2008, 140. A.A. Schneider/Schneider, ZVG, 1.Aufl. 2020, § 152 Rn 75.

[57] BGH v. 5.2.2009 – IX ZR 21/07, NZM 2009, 243.

[58] OLG Zweibrücken v. 27.7.2005 – 3 W 167/04, NZM 2005, 949.

[59] Fall nach LG Dresden v. 30.8.2005 – 2 T 68/05, ZMR 2006, 77.