1. Verpflichtung zur Verwaltung
a) Reguläre Verwaltung
Rz. 2
Der Gesetzgeber verlagert die Beschlussdurchführung und die ordnungsmäßige Verwaltung allgemein unter ausdrücklicher Ablehnung der höchstrichterlichen Rechtsprechung[1] vom Verwalter auf die Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit er in § 18 Abs. 1 WEG formuliert, die "Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer", handelt es sich um eine unzutreffende Begrifflichkeit. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist nicht nur Obliegenheit, sondern Rechtspflicht.[2] Soweit das Gesetz dem Verwalter noch bestimmte Aufgaben zuweist, handelt es sich um eine interne Zuständigkeitsverteilung,[3] also um Regelungen im Innenverhältnis, deren Durchführung nunmehr Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Damit wird sie vom dienenden Glied, das nach Konzeption der Novelle aus dem Jahre 2007 nur die Abwicklung von Schuldverhältnissen nach innen und außen vereinfachen sollte, zur eigentlich Verantwortlichen. Abgesehen von Fällen der Notgeschäftsführung handelt sie auf der Ebene der Willensbildung durch die Eigentümerversammlung und auf der Ebene der Ausführung durch den Verwalter.
b) Entscheidung über ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung
Rz. 3
Nach § 19 Abs. 1 WEG entscheiden die Wohnungseigentümer über die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung durch Beschluss, sofern sie nicht durch Vereinbarung geregelt ist. Diese weitgesteckte Beschlusskompetenz entspricht inhaltlich den Vorgängervorschriften in § 15 Abs. 2 WEG a.F. und § 21 Abs. 3 WEG a.F., fasst lediglich Verwaltung und Gebrauch zusammen. Inhaltliche Änderungen sind hiermit nicht bezweckt, so dass insoweit auf Rechtsprechung und Literatur zum alten Recht verwiesen werden kann. Eine wesentliche Änderung gegenüber dem früheren Recht folgt jedoch aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG, wonach der Verwalter auch ohne Beschlussfassung der Eigentümerversammlung tätig werden kann.[4] § 19 Abs. 1 WEG findet also nur dort Anwendung, wo der Verwalter nicht zur eigenen Entscheidung befugt ist.
c) Notgeschäftsführung
Rz. 4
Nur in Dringlichkeitsfällen darf der einzelne Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 3 WEG ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die erforderlichen Maßnahmen zur Abwendung weiterer Schäden ergreifen. Die Vorschrift entspricht wörtlich der Vorgängernorm (§ 21 Abs. 2 WEG a.F.). Mangels inhaltlicher Änderungen kann daher auf die dortigen Kommentierungen verwiesen werden.
2. Inhaltliche Vorgaben
a) Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung
Rz. 5
Inhaltlich enthält das neue Recht keine neuen Vorgaben dazu, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. § 18 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WEG fasst den bislang in § 15 Abs. 3 WEG a.F. und § 21 Abs. 4 WEG a.F. normierten Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und Benutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum zusammen. Die Definition der ordnungsmäßigen Verwaltung lehnt sich textlich und inhaltlich eng an die Vorgängernormen an, so dass Änderungen gegenüber dem früheren Recht nicht eintreten. Ist eine Maßnahme in den Einzelbeispielen des § 19 Abs. 2 WEG vorgesehen, entspricht eine diesbezügliche Beschlussfassung regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung. Umgekehrt ist die Ordnungswidrigkeit einer hiervon abweichenden Beschlussfassung indiziert. Sie kann regelmäßig erfolgreich durch eine Beschlussklage angegriffen und erforderlichenfalls im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG durch gerichtliche Entscheidung ersetzt werden.
b) Dem bisherigen Recht entsprechende Einzelbeispiele (§ 19 Abs. 2 WEG)
Rz. 6
§ 19 Abs. 2 WEG listet die früher in § 21 Abs. 5 WEG a.F. enumerierten Beispiele ordnungsmäßiger Verwaltung auf. § 19 Abs. 2 Nr. 1 (Hausordnung) und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (Instandhaltung und Instandsetzung) entsprechen mit der Ausnahme, dass § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die Definition der Erhaltung für Instandhaltung und Instandsetzung aus § 13 Abs. 2 WEG übernimmt, wörtlich den Vorgängernormen. Inhaltliche Änderungen zum früheren Recht ergeben sich somit nicht. § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG erweitert die ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechenden Versicherungen von der in § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG a.F. allein genannte Feuerversicherung auf eine "angemessene Versicherung" des Gemeinschaftseigentums allgemein, also auch gegen andere Risiken und ferner auf Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherungen. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG entspricht mit einer rein sprachlichen Änderung (statt einer "angemessenen Instandhaltungsrücklage" ist nun eine "angemessene Erhaltungsrücklage" genannt) der Vorgängernorm des § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a.F. Soweit die Gesetzesmaterialien mit dieser Umformulierung die Klarstellung verbinden wollen, dass es sich bei der Erhaltungsrücklage "nicht um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt",[5] entspricht dies geltendem Recht.[6] Die Umformulierung des § 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG a.F. in § 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG stellt eine sprachliche Anpassung an die Neufassung von § 28 WEG dar.[7] Die Vorschriften zu Fernsprecheinrichtungen, Rundfunkempfangsanlagen und Energieversorgungsanschlüssen in § 21 Abs. 5 Nr. 6, Abs. 6 WEG a.F. ...
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen