§ 5 Verwalter und Verwaltungsbeirat (§§ 9b, 18, 19 Abs. ... / II. Bestellung des Verwaltungsbeirats (§ 29 Abs. 1 S. 1 WEG)

1. Zahl der Beiratsmitglieder

a) Ausgangssituation

Rz. 81

Eine der wesentlichen Änderungen des neuen Rechtes zum Verwaltungsbeirat betrifft dessen personelle Stärke. Nach § 29 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. bestand der Verwaltungsbeirat unabhängig von der Größe der Liegenschaft aus drei Wohnungseigentümern. Diese Vorgabe konnte zwar geändert werden, aber nur durch Gemeinschaftsordnung oder nachträgliche Vereinbarung. Im Ergebnis konnte es insbesondere dann, wenn sich keine Kandidaten in genügender Zahl fanden, Schwierigkeiten bereiten, überhaupt einen Verwaltungsbeirat zu bilden. Denn nach der wenig überzeugenden Rechtsprechung des BGH war bei einer Bestellung einer geringeren Zahl von Beiratsmitgliedern auch deren Wahl für ungültig zu erklären.^[73] Dies führte dazu, dass dann überhaupt niemand mehr Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung gemäß § 29 Abs. 3 WEG a.F. prüfen konnte.

[73] BGH v. 5.2.2010 – V ZR 126/09, ZMR 2010, 545 = ZWE 2010, 215.

b) Entfall der Vorgabe zur personellen Stärke

Rz. 82

Die starre Vorgabe zur personellen Besetzung des neuen Rechtes beseitigt § 29 Abs. 1 S. 1 WEG, indem er ohne Festlegung einer Anzahl bestimmt, dass Wohnungseigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden können. Mit der Verwendung des Verbs "können" stellt der Gesetzgeber klar, dass der Eigentümerversammlung insoweit eine Beschlusskompetenz zukommt. Damit ist in kleineren Gemeinschaften oder bei fehlender Bereitschaft zur Übernahme dieser Funktion die Bestellung einer geringeren Zahl von Beiratsmitgliedern möglich, im Extremfall nur eines einzelnen Wohnungseigentümers. Umgekehrt ist in größeren Gemeinschaften auch eine größere Zahl wählbar. Letztlich ermöglicht die neue Fassung von § 29 Abs. 1 S. 1 WEG auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Anpassung des Verwaltungsbeirates an den Bedarf. Stehen etwa umfangreiche Sanierungsarbeiten an, können zur Unterstützung des Verwalters mehr Mitglieder des Verwaltungsbeirates bestellt werden als in normalen Zeiten. Ebenso können in Mehrhausanlagen alle Häuser am Verwaltungsbeirat beteiligt werden.

2. Bestellung aus dem Kreis der Wohnungseigentümer

a) Auf Wohnungseigentümer beschränkte Beschlusskompetenz

Rz. 83

Mit der Umformulierung von § 29 Abs. 1 S. 1 WEG, wonach Wohnungseigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden können, hat der Gesetzgeber allerdings (wohl unvermerkt) eine weitere wichtige Änderung vorgenommen. Nach der bisherigen Gesetzesfassung in § 29 Abs. 1 WEG a.F. war die Kompetenz zur Bestellung des Verwaltungsbeirates in Satz 1 von der Regelung seiner Zusammensetzung in Satz 2 getrennt. Danach war die Bestellung eines Verwaltungsbeirates außerhalb des Kreises der Wohnungseigentümer zwar gesetzeswidrig, aber von der Kompetenz der Eigentümerversammlung umfasst und daher nur anfechtbar. Nach jetziger Gesetzesfassung können (nur) Wohnungseigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirates bestellt werden. Da die Vokabel "können" nach wiederholtem Bekunden des Gesetzgebers im Gegensatz zu "dürfen" die Kompetenz zur Beschlussfassung beschreibt,^[74] existiert nunmehr für die Wahl eines Nichteigentümers schon keine Beschlusskompetenz mehr. Der Beschluss ist folglich nichtig.

[74] S. etwa BT-Drucks 19/18791, S. 69 u. 72.

b) Folgen der Bestellung eines Nichteigentümers

Rz. 84

Diese Änderung kann in der Praxis gravierende Folgen nach sich ziehen. Ganz unmittelbar ergibt sich dies bei der Reservekompetenz des Verwaltungsbeirates gemäß § 24 Abs. 3 WEG, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert. Nimmt die Einberufung dann ein scheinbar zum Mitglied des Verwaltungsbeirates bestellter Nichteigentümer vor, fehlt es ihm an der Befugnis hierzu. Er ist weder als Eigentümer noch als Verwaltungsbeirat auch nur potentiell hierzu berechtigt, mithin absolut unbefugt zur Einberufung, so dass schon keine Eigentümerversammlung zustande kommt.^[75] Entsprechendes gilt für sonstige Befugnisse aus der Gemeinschaftsordnung, etwa zur Gestattung von baulichen Veränderungen oder zur Zustimmung nach § 12 WEG. Werden diese durch einen Nichteigentümer als Verwaltungsbeirat erteilt, sind sie schlicht unwirksam.

[75] Zur Unterscheidung zwischen einfacher und absoluter Unzuständigkeit zur Einberufung einer Eigentümerversammlung s. etwa Jennißen/Schultzky, WEG, 6. Aufl. 2019, § 24 Rn 33a.