§ 5 Verwalter und Verwaltungsbeirat (§§ 9b, 18, 19 Abs. ... / a) Primäransprüche

Rz. 9

Sofern es sich nicht um eine Maßnahme gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG handelt, die der Verwalter ohne Beschlussfassung ergreifen darf, setzt eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung zunächst eine Beschlussfassung voraus. Erfolgt diese nicht, muss der Inhaber eines Anspruchs auf eine solche Maßnahme zunächst, wie bisher, den Beschluss gerichtlich ersetzen lassen. Ist ein Beschluss entweder nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG entbehrlich oder aber gefasst bzw. gerichtlich ersetzt, kann seine Durchsetzung nunmehr nicht mehr vom Verwalter verlangt werden. Eine entsprechende Klage wäre mangels Passivlegitimation unbegründet. Vielmehr muss die Durchführung der Maßnahme von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt und ggf. gegen sie gerichtlich erstritten werden.^[14] Diese muss ihrerseits die Durchführung der Maßnahme von dem ihr gegenüber hierzu verpflichteten Verwalter verlangen.

Rz. 10

Praxistipp

Die Übertragung der Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in Verbindung mit ihrer ebenfalls neu geregelten Passivlegitimation für Beschlussklagen für den Kläger eine erhebliche Erleichterung nach sich ziehen: Er muss jetzt nicht mehr zuerst auf Ersetzung eines Beschlusses und im Obsiegensfalle dann gegen den Verwalter auf seine Durchführung klagen. Vielmehr kann er nunmehr in einer Klage (regelmäßig im Wege der Stufenklage) allein gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft beides nacheinander durchsetzen.

[14] BT-Drucks 19/18791, S. 56.