§ 4 Gemeinsamer Immobilienerwerb / III. Eigenleistungen und Mitarbeit dritter Personen

Rz. 32

Eigenleistungen der Partner beim Bau des Grundstücks können im Trennungsfall zu Streit führen. Paradefall ist das Urteil des BGH vom 9.7.2008.^[54] Dort erwarben die Lebensgefährten im Jahr 1995 in Bruchteilsgemeinschaft zu je ½ ein Baugrundstück. Die Frau trug in weit höherem Umfang als der Mann zur Bebauung bei, indem sie, von Beruf Architektin, umfangreiche Bauplanungsleistungen erbrachte. Der BGH sah dem Grunde nach Raum für Ansprüche nach §§ 313, 346 ff. BGB (Wegfall der Geschäftsgrundlage).

Rz. 33

Erwerben die Partner ein Baugrundstück, um es in Eigenregie zu bebauen, helfen außerdem häufig die Familienangehörigen eines oder beider Partner(s) mit. Mit ihren Hilfeleistungen möchten diese typischerweise nur den eigenen Angehörigen entlasten, nicht dagegen den anderen Partner.

Rz. 34

Unentgeltliche Dienst- und Arbeitsleistungen sind nach der Rechtsprechung zwar keine Schenkungen i.S.d. § 516 BGB. Sie können jedoch als unbenannte Zuwendungen (sog. Kooperationsvertrag) zu qualifizieren sein. Dies dürfte z.B. für erhebliche Arbeitsleistungen der "Schwieger"-Eltern gelten, die dem Haus des "Schwieger"-Kindes gewidmet sind. Wenn sie erheblichen Umfang erreichen und über Gefälligkeiten hinausgehen, dürften bei Scheitern der Partnerschaft Ersatzansprüche bestehen, höchstens in Höhe der ersparten Kosten einer fremden Arbeitskraft.^[55]

Rz. 35

Wie die vielen einschlägigen Gerichtsentscheidungen zeigen, hat die Trennung oder der Tod eines Partners nicht selten Versuche der ehemaligen Lebensgefährten bzw. von deren Angehörigen zur Folge, klageweise Vergütung oder Wertersatz für angeblich erbrachte Dienst- oder Arbeitsleistungen zu verlangen. Dabei werden mitunter unzählige Arbeitsstunden großzügig zu Handwerkerpreisniveau bewertet, und damit erhebliche Summen in Ansatz gebracht. Um solchen Streit zu vermeiden, kann es ratsam sein, dass die Partner gegenseitig auf etwaige Vergütung oder sonstigen Ausgleich für die jeweiligen eigenen Arbeitsleistungen verzichten und sich jeder Partner dem anderen gegenüber zur Freistellung von allen Ansprüchen seiner Familienangehörigen verpflichtet, die auf vermögensmäßige Beiträge oder Dienst- und Arbeitsleistungen der Familienangehörigen im Hinblick auf den gemeinsamen Grundbesitz und dessen Bebauung geltend gemacht werden.^[56] Es empfiehlt sich ein Hinweis darauf, dass die Freistellungsverpflichtung durch eine unmittelbare Vereinbarung mit den jeweiligen "Schwiegereltern in spe" flankiert wird, wonach diese Leistungen im Interesse des gemeinsamen Grundbesitzes allein ihrem Angehörigen zuwenden und gegen den anderen Partner bei Trennung oder Tod eines Partners keinerlei Ansprüche haben.

Rz. 36

Muster 4.5: Freistellung von Ansprüchen der Schwiegerfamilie

Muster 4.5: Freistellung von Ansprüchen der Schwiegerfamilie

"(…) Vertrag über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts"

(…) Die miteinander in nichtehelicher Lebensgemeinschaft lebenden Gründungsgesellschafter erklären, dass sie das unbebaute Grundstück in Eigenregie und unter Mithilfe von Familienangehörigen mit ihrem künftigen Familienwohnheim bebauen werden. Jeder der Partner verpflichtet sich dem anderen gegenüber zur Freistellung von allen Ansprüchen seiner eigenen Familienangehörigen, die auf vermögensmäßige Beiträge oder Dienst- und Arbeitsleistungen der Familienangehörigen im Hinblick auf den gemeinsamen Grundbesitz und dessen Bebauung geltend gemacht werden. Die Partner bemühen sich, umgehend mit ihren jeweiligen Familienangehörigen klarstellend schriftlich zu vereinbaren, dass diese Leistungen im Interesse des gemeinsamen Grundbesitzes allein ihrem Angehörigen zuwenden und gegen den anderen Partner bei Trennung oder Tod eines Partners keinerlei Ansprüche haben.

Rz. 37

Umgekehrt kann es bisweilen, etwa um einen Anreiz zur Mitarbeit zu schaffen, auch gewollt sein, dass den helfenden Angehörigen gegen einen oder beide Partner – zumeist aufschiebend bedingt auf den Trennungsfall oder den Tod eines Partners – Vergütungs- oder Ersatzansprüche zustehen sollen. Dann sollten sich die Beteiligten zur späteren Streitvermeidung auf eine Buchführung der geleisteten Beiträge und einen Bewertungsmaßstab für Dienst- und Arbeitsleistungen einigen.

Muster 4.6: Vergütung mithelfender Familienangehöriger

Muster 4.6: Vergütung mithelfender Familienangehöriger

"(…) Vertrag über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts"

(…) Die miteinander in nichtehelicher Lebensgemeinschaft lebenden Gründungsgesellschafter erklären, dass sie das unbebaute Grundstück in Eigenregie und unter Mithilfe von Familienangehörigen mit ihrem künftigen Familienwohnheim bebauen werden. Die Familienangehörigen sollen gegen die Gründungsgesellschafter als Gesamtschuldner aufschiebend bedingt auf den Zeitpunkt der Auflösung der zwischen diesen bestehenden nichtehelichen Lebensgemeinschaft durch Trennungsfall oder Tod – nicht dagegen durch Heirat – Vergütung der von diesen geleisteten Arbeits- oder Dienstleistungen und Erstattung der von diesen getragenen Materialkosten verlangen könn...