§ 4 Die bauliche Veränderung (§§ 13; 15 Nr. 2; 16 Abs. 3 ... / III. Frist

1. Mindestfrist von drei Monaten

Rz. 147

§ 15 Nr. 2 WEG sieht für die Ankündigung der baulichen Veränderung eine vergleichsweise lange Frist von mindestens drei Monaten "vor ihrem Beginn" vor. Maßgeblich ist nach allgemeinen Grundsätzen (§ 130 BGB) der Zugang der Ankündigung beim Drittnutzer.^[95] Eine derart weiträumige Ankündigung dürfte in der Praxis gewisse Probleme aufwerfen, da gerade umfangreiche bauliche Veränderungen zahlreiche Vorbereitungsmaßnahmen erfordern.^[96] Zunächst sind oftmals vorbereitende Maßnahmen wie Vermessungen, Markierungsarbeiten oder Voruntersuchungen notwendig. Darüber hinaus müssen etwa beim Anbringen von Wärmedämmung vor dieser Maßnahme kleinere bauliche Vorbereitungen wie das Abmontieren von elektrischen Geräten (Klingeln, Außenbeleuchtung) und Wasserzapfstellen sowie die Verlegung bzw. Verlängerung von Versorgungsleitungen erledigt werden. Sinn und Zweck der Vorschrift gebieten es, den Beginn der baulichen Veränderung nicht schon in rein planerischen, ohne oder nur mit minimalen Eingriffen in die Bausubstanz verbundenen Vorarbeiten zu sehen. Denn diese führen noch nicht zu Beeinträchtigungen des Mieters, so dass sie vor der Wertung des § 555c Abs. 4 BGB noch nicht als Beginn der Modernisierungsmaßnahme selbst angesehen werden können.^[97] Andernfalls wäre zudem die Ankündigung selbst schon der Beginn der baulichen Veränderung, da auch sie eine zwingende organisatorische Vorarbeit darstellt. Hingegen ist mit notwendigen, wenn auch kleineren Vorarbeiten wohl schon vom Beginn der baulichen Veränderung auszugehen. Denn sie stellen den Beginn des Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum dar und stehen in untrennbarem Zusammenhang mit der Maßnahme.

[95] BT-Drucks 17/10485, S. 20.

[96] Kritisch auch das Positionspapier von Haus & Grund, DWW 2012, 324,325 und für den Spezialfall der vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahmen nach § 555b Nr. 6 BGB auch der Bundesrat (BT-Drucks 17/10485, S. 39 f.).

[97] Ebenso die Stellungnahme des DAV, abgedr. in IMR 3/2012 unter II.

2. Fehlen einer Maximalfrist

Rz. 148

§ 15 Nr. 2 WEG sieht keine Maximalfrist für die Ankündigung von baulichen Veränderungen vor. Dem Gesetzeswortlaut zufolge kann der Umbauwillige eine bauliche Veränderung daher Jahre voraus ankündigen. Dies wird in der Regel keine Probleme bereiten, da die Ankündigung gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB auch den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der baulichen Veränderung enthalten muss. Eine zumindest monatsgenaue Planung wird aber in der Regel nicht über Jahre hinaus möglich sein, so dass sich die Missbrauchsgefahr in Grenzen hält. Eine diese Angaben nicht enthaltende Ankündigung entspricht aber nicht den Vorgaben des § 555c Abs. 1 BGB und löst die Rechtsfolgen einer Ankündigung durchweg nicht aus. Eine insoweit unbestimmte Vorratsankündigung verschafft dem Umbauwilligen somit keinen Vorteil.