§ 3 Trennung der Eheleute / 1. Einseitige Kündigung des alleinigen Vertragspartners

Rz. 185

Kommt es in diesen Fällen zur Kündigung ohne Kenntnis des anderen Ehegatten, stellen sich folgende Fragen,

▪	ist eine solche Kündigung wirksam ist?
▪	wie kann der nicht mietende Ehegatte die Kündigung vor ihrem Ausspruch verhindern?
▪	wie gestaltet sich das Rechtsverhältnis mit dem Vermieter infolge der Kündigung?

a) Wirksamkeit der Kündigung

Rz. 186

Grundsätzlich kann ein Mieter als alleiniger Vertragspartner das Mietverhältnis allein durch – schriftliche – Kündigung beenden (§ 542 BGB). Es gibt im Mietrecht keine Sonderregelung für die Ehewohnung. Daher bedarf es keiner vorherigen Zustimmung durch den nicht mietenden Ehegatten nach § 1367 BGB. Die Kündigung der Ehewohnung fällt nicht unter den Tatbestand des § 1369 BGB. Zwar gewährt das Gesetz durch das Zustimmungserfordernis in § 1369 BGB im gesetzlichen Güterstand Schutz gegen ehewidrige Veräußerungen von Haushaltsgegenständen; die ist aber nicht auf die Kündigung der allein gemieteten Ehewohnung übertragbar.

Ist die Kündigung des Alleinmieters wirksam, muss der in der Ehewohnung verbliebene Ehegatte innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist aus der Ehewohnung ausziehen, da er sich ansonsten ohne rechtlichen Grund in der Wohnung befindet. Der Herausgabeanspruch des Vermieters auch gegen den nicht mietenden Ehegatten ergibt sich aus § 546 BGB.^[233]

Vereinzelt wird eine Unwirksamkeit vertreten. Die Verletzung des inneren Bereichs der Ehe ist vom Außenverhältnis zum Vermieter zu unterscheiden. Das Recht auf Mitbenutzung aus § BGB § 1353 BGB richtet sich nur gegen den anderen Ehegatten und wirkt nicht gegen Dritte. Dritten gegenüber kann sich der Berechtigte daher nicht darauf berufen. Folglich ist eine Kündigung die ohne oder gegen den Willen des Ehegatten erklärt wird, wirksam.^[234] Lediglich bei einem – in der Praxis kaum nachweisbaren – gegen § 1353 Abs. 1 S. 2 BGB verstoßendem, einvernehmlichen Zusammenwirken von Vermieter und Mieter zum Nachteil des in der Ehewohnung verbliebenen Ehegatten gilt etwas anderes.

[233] Lenz, NZFam 2014, 823.

[234] LG Stuttgart FamRZ 1977, 200; Lenz, NZFam 2014, 823.

b) Eintritt in den Mietvertrag

Rz. 187

Der Vermieter, der Mieter und der nicht mietende Ehegatte können eine Mietvertragsübernahme vereinbaren. Der Eintritt in den Mietvertrag ist konkludent möglich. So ist ein Ehegatte, der im eigenen Namen Willenserklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgibt und den Schriftverkehr im eigenen Namen führt, die Wohnung jahrelang alleine nutzt, Mietzahlungen leistet, Schönheitsreparaturen ausführt, die Kündigung erklärt und vom anderen Ehegatten geleistete Mietkaution "zurückfordert" konkludent in den Mietvertrag eingetreten.^[235]

Praxistipp:

▪	Dabei wird eine stillschweigende Zustimmung des anderen Ehegatten in das Mietverhältnis nach § 182 Absatz I BGB angenommen, wenn dieser nach seinem Auszug aus der Wohnung insbesondere keine Miete mehr zahlt.
▪	Daher sollte von einer Verrechnung der Miete mit dem Trennungs- und Kindesunterhalt Abstand genommen werden. Der nicht mietende Ehegatte ist dadurch im Mietverhältnis schutzlos.[236]

[235] BGH NJW 2005, 2620.

[236] Lenz, NZFam 2014, 823, 825.