§ 3 Großaufteilung (reines Wohnungseigentum) / III. Endaufteilung Neubau

1. Muster

Rz. 70

Muster 3.3: Endaufteilung Neubau

Muster 3.3: Endaufteilung Neubau

Verhandelt zu (siehe Rdn 71) _________________________ am _________________________ (siehe Rdn 72)

erschien:

Herr A, (siehe Rdn 73)

handelnd

a) für sich persönlich

b) für sämtliche Auflassungsvormerkungsberechtigten der Wohnungseigentumsanlage "XY-Straße", vorgetragen in den Wohnungsgrundbüchern von _________________________ aufgrund der ihm in den jeweiligen Kaufverträgen erteilten Vollmacht.

Der Erschienene erklärte:

I. Vorbemerkung

Ich nehme Bezug auf die Teilungserklärung vom _________________________ (UR-Nr. _________________________ des amtierenden Notars).

Nunmehr wurde die baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt (Az.: _________________________). Hierauf wird Bezug genommen (siehe Rdn 74).

Originale lagen bei Beurkundung vor und sind bekannt. Auf Verlesung und Beifügung wird nach Belehrung verzichtet.

II. Aktualisierung der Teilungserklärung

Unter Zustimmung der zu b) vertretenen Erwerber einzelner Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aktualisiere ich die unter I. genannte Teilungserklärung wie folgt: (siehe Rdn 75).

1. Neuberechnung der Miteigentumsanteile (siehe Rdn 76).

Da sich die Flächen einzelner Einheiten gegenüber der ursprünglichen Planung verändert haben, ersetze ich hiermit Anlage 1 zur ursprünglichen Teilungserklärung durch "Anlage 1 neu" zu diesem Protokoll.

2. Aufteilungspläne (siehe Rdn 77).

Der ursprüngliche Aufteilungsplan gemäß Anlage 2 zur Teilungserklärung wird hiermit durch den baubehördlich bescheinigten Aufteilungsplan gemäß "Anlage 2 neu" zu diesem Protokoll ersetzt. Es handelt sich um auf DIN A4 verkleinerte, schwarz-weiße Kopien (ohne farbliche Unterlegung) der baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung, welche zur Durchsicht vorgelegt und genehmigt wurde.

3. Weitere Änderungen (siehe Rdn 78).

III. Antrag

Grundbucheintragungen wie vor in Verbindung mit der ursprünglichen Teilungserklärung werden hiermit bewilligt und beantragt.

IV. Durchführung, Vollmacht, Kosten

_________________________

2. Erläuterungen

a) Form

Rz. 71

Zum Zeitpunkt der Zugrundelegung der endgültigen baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung unter Berücksichtigung aller bis dahin erfolgten Umplanungen ist zwar typischerweise der aufteilende Eigentümer noch Alleineigentümer, so dass die Form des § 8 WEG genügen würde. Dennoch ist die Einhaltung der Form des § 4 WEG aus zwei Gründen empfehlenswert:

(1) Sofern noch nicht sämtliche Einheiten abveräußert sind, kann bei anschließenden Erwerbsverträgen gem. § 13a BeurkG auf die Umplanungsurkunde verwiesen werden.

(2) Häufig verändern sich bei der endgültigen Umsetzung von Umplanungen Miteigentumsanteile sowie Umfang und Ausmaß des jeweils veräußerten Sondereigentums. Für die damit verbundene Änderung des Kaufgegenstandes ist regelmäßig Beurkundungsform notwendig (§ 311b Abs. 1 BGB). Zumeist muss auch die Auflassung (§ 925 BGB) erneut erklärt werden.

b) Zeitpunkt

Rz. 72

Es sollte vermieden werden, jede einzelne Umplanung unmittelbar in Änderungen der Teilungserklärung zu dokumentieren. Ansonsten entsteht ein für Erst- und Folgeerwerber kaum durchschaubares "Dickicht" von Änderungsurkunden, die auf Dauer auch im Bestandsverzeichnis des Grundbuches vermerkt sind und später die Verkaufs- und Belastungsfähigkeit faktisch beeinträchtigen können. Bei einer Vielzahl von Änderungsurkunden kann sich im Einzelfall empfehlen, in Anwendung des Rechtsgedankens des § 54 GmbHG eine überarbeitete "Endversion" zur Eintragung zu bringen.

c) Urkundsbeteiligte

Rz. 73

Zum Zeitpunkt der Änderungsurkunde ist typischerweise der Bauträger noch Alleineigentümer, so dass er die Teilungserklärung einseitig ändern kann. Sofern aber – wie üblich – zugunsten einzelner Erwerber Auflassungsvormerkungen in die bereits gebildeten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen sind, wirken Änderungen gegenüber Vormerkungsberechtigten nicht (§ 883 BGB). Darüber hinaus dienen die vorzunehmenden Änderungen in der Regel auch der Umsetzung der kaufvertraglich vereinbarten Leistungsinhalte. Formal Urkundsbeteiligte sollten daher auch die Erwerber der bereits protokollierten Kaufverträge sein. Sind schon Grundpfandrechte für Erwerberbanken eingetragen, muss ggf. deren Belastungsgegenstand verändert und die Gläubigerzustimmung eingeholt werden. Manche Grundbuchämter akzeptieren die im Muster enthaltende Pauschalformulierung; andere verlangen die namentliche Aufführung sämtlicher Beteiligter unter eindeutiger Bezeichnung der erteilten Vollmachten (Bezugnahme auf die jeweiligen UR-Nrn. der Kaufverträge).

d) Identitätserklärung

Rz. 74

Siehe hierzu oben (vgl. § 2 Rdn 25 und das Muster in § 2 Rdn 26).

e) Anpassung des Planungsstandes

Rz. 75

Das Muster verwendet die Bezeichnung "Aktualisierung" und vermeidet die oft anzutreffende Formulierung "Änderung, Berichtigung". So vermeidet man eher bei den Erwerbern den Eindruck, "ihr" Kaufgegenstand sei verändert worden. Vielmehr wird die Aufteilung sämtlicher Kaufgegenstände angepasst. Das sollte auch durch zumindest schlagwortartige Hinweise erläutert werden (z.B. auf interne oder externe Grundrissänderungen) ...