§ 2 Zwangsvollstreckung und Insolvenz / II. Erläuterungen

Rz. 12

& 1. Allgemeines

Bei Vollstreckungsmaßnahmen in Grundstücke ist zuvor eine Sicherungshypothek rangwahrend ins Grundbuch eintragen zu lassen. Leistet der Gläubiger regelmäßig seinen Kapitaldienst, ist es nicht unrealistisch, dass bei einer Veräußerung des Grundstücks, auch wenn die Veräußerung erst viele Jahre später erfolgt, die Forderung noch realisiert werden kann.

Rz. 13

& 2. Zwangsversteigerung

Der Antrag auf Zwangsversteigerung ist nur sinnvoll, wenn damit zu rechnen ist, dass der Versteigerungserlös auch zu einer Befriedigung der Forderung führen kann.

In § 10 ZVG sind die Rangklassen im Einzelnen aufgeführt, nach denen die Verteilung des Versteigerungserlöses erfolgt. Als "normaler" Gläubiger fällt man in Rangklasse 5. Alle anderen Rangklassen gehen vor. In Rangklasse 5 gilt unter den Gläubigern das Prioritätsprinzip, d.h. der zeitlich zuerst Eingetragene geht vor.

Ob dann tastsächlich mit einem Versteigerungserlös zu rechnen ist, der die vorangehenden Gläubiger befriedigt und ob noch genug Geld für die eigene Forderung verbleibt, ist im Vorfeld sorgfältig zu prüfen. Zu beachten ist auch, dass der betreibende Gläubiger für die Kosten der Erstellung des Wertgutachtens in Vorlage treten muss.

Rz. 14

& 3. Zwangsverwaltung

Wegen des Vorrangs der Rangklassen aus § 10 ZVG ist eine Zwangsverwaltung nicht immer das Mittel der Wahl.

Anders sieht dies aus, wenn es sich um einen Wohnungseigentümer handelt und Gläubiger der Forderung die Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Hier bevorzugt der Gesetzgeber in Nr. 2 die Gemeinschaft, was bei einer Zwangsverwaltung zur regelmäßigen Vereinnahmung der Wohngelder führen dürfte. Auch wenn die Forderung der WEG durch die Zwangsverwaltung nicht getilgt wird, da in diesem Falle die Zwangsverwaltung sofort wieder aufzuheben ist, sind aber die laufenden Kosten der WEG gesichert. Zumindest, wenn die Wohnung vermietet ist.

Ist die Wohnung nicht vermietet und muss diese auf Kosten des Gläubigers erst in einen vermietbaren Zustand versetzt werden, wären diese Ausgaben bei einer Zwangsversteigerung sogar in Rangklasse 1 zu berücksichtigen.

Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung können gleichzeitig betrieben werden, was aufgrund der Zeitdauer einer Zwangsversteigerung durchaus üblich ist.

Rz. 15

& 4. Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung kommt regelmäßig dann zum Tragen, wenn eine Gemeinschaft von Eigentümern sich auf einen freihändigen Verkauf nicht einigen kann. Aufgrund des regelmäßig geringeren Erlöses ist diese Variante nach Möglichkeit zu vermeiden.

Rz. 16

& 5. Kosten

Der Mandant sollte deutlich auf die teilweise erheblichen Vorschüsse, die er möglicherweise im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder einer Zwangsverwaltung zu entrichten hat, hingewiesen werden und auch darauf, dass keineswegs feststeht, dass er diese jemals zurückerhält.