Rz. 117
Ein Bauträgervertrag beschreibt die verkaufte Wohnung und das Gemeinschaftseigentum, indem auf die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung verwiesen wird. Regelmäßig möchte der Bauträger aber später die der Teilungserklärung zugrunde liegende Planung modifizieren, insbesondere, um den Wünschen späterer Erwerber Rechnung tragen zu können. Dabei kann es darum gehen, Wohnungen größer oder kleiner herzustellen, zusammenzulegen oder in kleinere Wohnungen aufzuteilen, Stellplätze, Keller oder Außenflächen verkauften Einheiten zuzuordnen, die ursprünglich vorgesehene Nutzung von Einheiten als Wohnung oder Gewerbe zu ändern usw. Entsprechende Änderungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung durch den Bauträger sind daher tägliche Praxis, die sich jedoch rechtlich "auf dünnem Eis" bewegt. Bei der Beurteilung sind zwei Ebenen zu unterscheiden, was häufig zu wenig beachtet wird, wodurch die ohnehin schwierige Problematik noch undurchsichtiger wird: Die erste Ebene betrifft die Vollmacht zum Vollzug von Änderungen, also das "Können" des Bauträgers im (Außen-)Verhältnis zum Grundbuchamt. Die zweite Ebene betrifft das "Dürfen" des Bauträgers im (Innen-)Verhältnis zu den Erwerbern.
Rz. 118
Praxistipp
Dass der Bauträger eine Änderung der Teilungserklärung wirksam vollziehen konnte, sagt nichts darüber aus, ob er dazu im Verhältnis zu seinen Käufern befugt war. Regelmäßig ziehen die Änderungen Ersatzansprüche der Käufer nach sich.
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