§ 18 Einvernehmliche Erbauseinandersetzung / V. Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Käufer, § 2035 BGB

1. Muster: Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Käufer

Rz. 74

Muster 18.11: Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Käufer

Muster 18.11: Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Käufer

– Einschreiben mit Rückschein –

An

_________________________

Ich beziehe mich auf das Schreiben meines Bruders _________________________, wonach dieser seinen Erbteil an Sie verkauft und übertragen hat. Meine Miterben _________________________ und _________________________ haben mit an Sie gerichteten Schreiben vom _________________________ und vom _________________________ auf die Ausübung des ihnen als Miterben zustehenden Vorkaufsrechts verzichtet.

Ich übe hiermit das mir als Miterben zustehende Vorkaufsrecht aus und fordere Sie auf, den Ihnen zu übertragenden Anteil an dem Nachlass auf mich zu übertragen. Zu der Übertragung sind Sie durch die Ausübung des Vorkaufsrechts automatisch gesetzlich verpflichtet.

Einen Entwurf dieser Übertragungserklärung habe ich an das Notariat _________________________ gesandt. Ich darf Sie bitten, eine schriftliche Übertragungserklärung dort abzugeben. Alle anfallenden Kosten, insbesondere diejenigen Ihrer notariellen Erklärung und meiner Annahmeerklärung, trage ich. Des Weiteren bin ich verpflichtet, Sie von den Verbindlichkeiten, die Sie meinem Bruder gegenüber eingegangen sind, zu befreien. Eine Zahlung an meinen Bruder ist entsprechend dem Inhalt des Kaufvertrages noch nicht erfolgt. Diese Freistellung ist in einem entsprechenden Passus der von mir entworfenen Übertragungsurkunde berücksichtigt.

(Unterschrift)

2. Hinweise zum Muster

Rz. 75

Macht der vorkaufsberechtigte Erbe gem. § 2035 Abs. 1 S. 1 BGB von seinem Vorkaufsrecht gegenüber dem Käufer Gebrauch, entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis. Der Käufer ist nun verpflichtet, den ihm zu übertragenden Anteil auf den Miterben zu übertragen.

Rz. 76

Der Vorkaufsberechtigte wird erst mit der Übertragung Eigentümer, vor Übertragung ist er nicht einmal wirtschaftlicher Eigentümer. Der Anspruch auf Übertragung kann nicht durch eine Vormerkung gesichert werden. Unter Umständen kann aber ein Veräußerungsverbot gegenüber dem Käufer erwirkt werden.

Rz. 77

Er wird so gestellt, als ob ein Kaufvertrag von Anfang an zwischen den verkaufenden und den zum Vorkauf berechtigten Miterben zustande gekommen wäre und er dabei nur als Geschäftsführer ohne Auftrag gehandelt hätte. Gegen die Miterben steht ihm ein Anspruch auf Erstattung der Auslagen zu. Hierzu gehören neben den Kosten des Vertrages auch die an den Verkäufer bereits geleisteten Zahlungen. Er wird von den Verpflichtungen gegenüber den verkaufenden Miterben freigestellt. Die Vorkaufserwerber haben dem Käufer gesamtschuldnerisch nach § 427 BGB den gezahlten Preis zu erstatten oder ihn vom Kaufpreis freizustellen. Weiter haben sie Kostenersatz zu leisten sowie alle Aufwendungen zu ersetzen, die infolge ihrer Erklärung und deren Vollzug entstehen und vom Erwerber nicht ohnehin übernommen oder von ihm zweckwidrig aufgebracht worden sind.

Rz. 78

Gemäß § 273 BGB oder nach § 320 BGB entsprechend dem § 1100 BGB hat der betroffene Erwerber an den Nachlassgegenständen ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines fehlenden Leistungsaustauschs im Gegenseitigkeitsverhältnis.^[83] Die §§ 326 ff. BGB kommen nicht zur Anwendung.

Rz. 79

Entsprechend der Form des § 2033 BGB wird der Anteil auf die Vorkaufsberechtigten übertragen. Der Anteil wächst ihnen analog §§ 1935, 2094 BGB im Verhältnis ihrer Erbteile an. Eine gesetzliche Regelungslücke besteht in dem Fall, dass der Verkäufer das ausgeübte Vorkaufsrecht missachtet und den Anteil nicht an die Miterben, sondern an den Käufer oder an einen Dritten überträgt. Um den Schutzzweck der Norm zu erhalten, wird dem vorkaufsberechtigten Miterben in analoger Anwendung zu § 2035 BGB ein Anspruch auf Übereignung des Erbteils gegen den Erwerber zugebilligt.^[84]

Übt der Anwalt für seinen Mandanten das Vorkaufsrecht aus, muss er auf die Beifügung der Vollmacht im Original achten. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das nach § 174 Abs. 1 S. 1 BGB zurückgewiesen werden kann.^[85]

Rz. 80

Das Vorkaufsrecht kann gem. § 2037 BGB auch gegenüber einem weiteren Erwerber geltend gemacht werden, der selbst nicht Miterbe ist, gleichgültig, ob die Übertragung auf Kauf oder einem anderen Rechtsgrund beruhte.

Rz. 81

Da es sich nun nicht um ein neues Vorkaufsrecht, sondern um dasselbe handelt, welches dem Miterben gegenüber dem veräußernden Miterben gem. § 2034 BGB zusteht, kann es nur innerhalb der einmal gesetzten Frist nach § 2034 Abs. 2 S. 1 BGB ausgeübt werden. Einer neuen Frist für den Vorkaufsberechtigten bedarf es nicht. Er kann bis zur Benachrichtigung von der Weiterveräußerung die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem veräußernden Käufer oder auch gegenüber dem verkaufenden Miterben erklären. Der Weiterveräußernde hat jedes Mal nach § 2035 Abs. 2 BGB die Veräußerung anzuzeigen. Findet die dingliche Übertragung des Erbteils zwischen Veräußerer und Erwerber erst nach Ablauf der Zweimonatsfrist gem. § 2034 Abs. 2 S. 1 BGB statt, ist der Erwerber de...