Rz. 26
Bei der Verwendung von notariellen Vorsorgevollmachten gegenüber dem Grundbuchamt kann es zu Problemen führen, wenn die Vollmacht mit Einschränkungen erteilt wurde. Enthält die Vollmacht z.B. die Bestimmung, dass der Bevollmächtigte keine Schenkungen vornehmen darf, kann sich bei Grundstücksveräußerungen oder Grundstückserwerben die Frage stellen, ob es sich um ein vollentgeltliches Geschäft handelt oder ob der vereinbarte Kaufpreis vom Verkäufer absichtlich zu niedrig angesetzt wurde, um den Käufer zu begünstigen bzw. aus Sicht des Käufers ein zu hoher Kaufpreis angenommen wurde, um den Verkäufer zu begünstigen. In solchen Fällen würde es sich tatsächlich um eine gemischte Schenkung handeln.
Rz. 27
Problematisch ist dabei, dass die Entgeltlichkeit der Verfügung regelmäßig nicht in der Form des § 29 GBO, also durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden kann. Die vergleichbare Problematik stellt sich regelmäßig bei Grundstücksveräußerungen durch den nicht befreiten Vorerben, der ebenfalls zu unentgeltlichen Verfügungen nicht berechtigt ist (§ 2113 BGB). Das Grundbuchamt ist allerdings in solchen Fällen berechtigt und verpflichtet, unter Berücksichtigung der natürlichen Gegebenheiten die gesamten Umstände des Falles unter dem Gesichtspunkt zu prüfen, ob die Entgeltlichkeit im Sinne des § 29 Abs. 1 S. 2 GBO offenkundig ist. Dabei darf das Grundbuchamt auch Wahrscheinlichkeitserwägungen anstellen, die sich auf allgemeine Erfahrungssätze stützen. Der Offenkundigkeit sind solche Fälle gleichzustellen, in denen die Unentgeltlichkeit durch die Natur der Sache oder die Sachlage ausgeschlossen wird. Der Bevollmächtigte, der zu unentgeltlichen Verfügungen nicht berechtigt ist und die Vollentgeltlichkeit des Geschäfts gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen muss, wird im Zweifel ein Verkehrswertgutachten vorlegen müssen, das den vereinbarten Kaufpreis bestätigt.
Rz. 28
Ist eine (notariell beurkundete oder öffentlich beglaubigte) Urkunde unter einer Bedingung erteilt worden, so muss nach der Rechtsprechung auch der Eintritt der Bedingung durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden.[36] Soweit der Vollmachtgeber die Vollmacht nur unter bestimmten Voraussetzungen erteilen möchte, ist es vor dem Hintergrund der vorgenannten Rechtsprechung ratsam, in der Urkunde ausdrücklich zu formulieren, dass es sich bei der jeweiligen "Bedingung" nur um eine Anweisung im Innenverhältnis zwischen Vollmachtgeber und Vollmachtnehmer handelt, und die Wirksamkeit der Vollmacht im Außenverhältnis uneingeschränkt ist. Andernfalls riskiert man den Verlust der "Grundbuchtauglichkeit" der Vollmacht, wenn sich der Bedingungseintritt nicht durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachweisen lässt.
Um trotz angeordneter Beschränkungen oder Bedingungen die Verkehrstauglichkeit der Vollmacht zu gewährleisten, ist folgende Musterformulierung denkbar:
Rz. 29
Muster 17.5: Bedingungen und Beschränkungen
Muster 17.5: Bedingungen und Beschränkungen
Hinsichtlich der vorgenannten Voraussetzung, dass _________________________, handelt es sich ausdrücklich nur um eine Anweisung an den Bevollmächtigten im Innenverhältnis. Im Außenverhältnis gilt diese Vollmacht unbeschränkt und unabhängig vom Nachweis des Vorliegens der vorbezeichneten Voraussetzungen.
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