Rz. 174
Besteht die Gefahr, dass eine gütliche Einigung nicht erreicht werden kann, oder will man einer entsprechenden Klage vorbeugen, kann es bei der Bruchteilsgemeinschaft ratsam sein, eine Eigentümergrundschuld eintragen zu lassen.
Beispiel
A und B sind Eigentümer je zur Hälfte, das Grundstück ist unbelastet. A betreibt das Verfahren.
Der Verkehrswert wird auf 400.000 EUR festgesetzt, die Gerichtskosten betragen 5.000 EUR.
Wird im Termin der Verkehrswert geboten, müssten sich die Parteien über 395.000 EUR einigen, nach Abzug der Gerichtskosten.
Würde A auf seinem hälftigen Anteil eine Eigentümergrundschuld von z.B. 195.000 EUR eintragen lassen, würde dieses Recht in den Teil bestehen bleibende Rechte fallen. Die Eigentümergrundschuld wird gem. § 1197 Abs. 2 BGB nicht verzinst.
Die vollen 195.000 EUR müsste ein Ersteher direkt an A, außerhalb des Versteigerungsverfahrens zahlen, um die Zwangsvollstreckung durch A zu verhindern. A ist mit dem Betrag über 195.000 EUR nicht mehr an die Einigung gebunden.
Da A rechnerisch 395.000 EUR : 2 = 197.500 EUR zustehen, hat er durch die Eintragung der Eigentümergrundschuld erreicht, dass ihm nahezu sein gesamter Erlösanteil vorab (ohne Einigung mit B) gezahlt wird.
Zwar müsste zugunsten von B gem. § 182 Abs. 2 ZVG ein Ausgleichsbetrag ins Bargebot von 195.000 EUR eingestellt werden. Dieser würde jedoch am gerichtlichen Verteilungsverfahren teilnehmen, d.h. hierüber wäre eine Einigung vorzulegen, § 117 Abs. 2 S. 3 ZVG.
Wenn sich im Verfahren herausstellt, dass B in gleicher Weise reagiert hat, so könnte A durch eine teilweise Aufhebung der Belastung erreichen, dass er der Berechnung des geringsten Gebots zugrunde gelegt wird, mit der Folge, dass er allein nach Schluss der Bietestunde die Zuschlagserteilung in der Hand hat, wegen der Niedrigstwerttheorie.
Rz. 175
Eine Bestellung einer Eigentümergrundschuld ist nur möglich bei Bruchteilseigentum.
Auch ist zu beachten, dass durch die Bestellung des Rechts als bestehen bleibendes Recht, das Grundstück noch versteigerbar bleibt.
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