§ 11 Bauträgerrecht / XII. Sachmängel (zu § 12 des Mustervertrags)

1. Die Sachmängelhaftung

Rz. 32

Der Bauträgervertrag ist ein Vertrag sui generis, der sowohl werk- als auch kaufvertragliche Züge trägt. Der BGH hat deswegen bereits mit Urt. v. 16.4.1973 – VII ZR 155/72 –^[59] die Sachmängelhaftung bei neu errichteten Bauwerken dem Werkvertragsrecht unterstellt, für die Frage des Erwerbs des Grundstücks hingegen auf das Kaufvertragsrecht verwiesen. Die Schuldrechtsmodernisierung hat das Sachmängelrecht beim Kauf demjenigen des Werkvertrags deutlich angenähert, so dass Probleme der jeweils wechselnden Anwendbarkeit inzwischen zurücktreten.

Für die Haftung für Sachmängel am Grundstück bleibt es bei den Regeln des Kaufrechts. Der Erwerber kann die gleichen Rechte geltend machen wie bei Rechtsmängeln am Grundstück, nämlich zunächst den Anspruch auf Nacherfüllung und dann den Rücktritt sowie Minderung und Schadensersatz (§ 437 BGB).

Für das Bauwerk stehen dem Auftraggeber die Rechte gem. § 634 BGB zu, der ihm zunächst einen Anspruch auf Nacherfüllung einräumt (§ 634 Nr. 1 BGB i.V.m. § 635 BGB), für die dem Bauträger eine angemessene Frist zu setzen ist. Läuft sie ergebnislos ab, so stehen dem Käufer die weiteren in § 634 BGB aufgezählten Möglichkeiten zur Verfügung, nämlich das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen und Aufwendungsersatz zu fordern (§ 637 BGB), ferner die Rechte, den Rücktritt vom Vertrag zu erklären (§§ 636, 323 und 326 Abs. 5 BGB) oder die Vergütung zu mindern (§ 638 BGB) sowie Schadensersatz zu verlangen, wenn die Voraussetzungen der §§ 636, 280, 281, 283 oder 311a BGB erfüllt sind. Schließlich kann er dann ggf. noch den Ersatz vergeblicher Aufwendungen nach § 284 BGB geltend machen. Schadensersatz ist nur bei Verschulden des Verpflichteten zu leisten; will man eine davon unabhängige Haftung sicherstellen, so bedarf es der Vereinbarung entsprechender Garantien.

[59] BGH v. 16.4.1973 – VII ZR 155/72, NJW 1973, 1235.

2. Möglichkeiten der Haftungsbeschränkung

Rz. 33

Hinsichtlich der Frage, ob und inwieweit diese Käuferrechte im Bauträgervertrag zur Disposition gestellt und eingeschränkt werden dürfen, erscheint das gesetzliche Gewährleistungssystem im Lichte der umfassenden Rechtsprechung bei generalisierender Betrachtung als weitgehend unverrückbar.

Was zunächst das Grundstück betrifft, so kann eine Haftung für Vorsatz (§ 276 Abs. 3 BGB), arglistiges Verschweigen eines Mangels und die Übernahme einer Garantie (§ 444 BGB) nicht ausgeschlossen werden. Der Bauträgervertrag ist, wie dargelegt, praktisch stets Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB); eine Klausel, die Schadensersatzansprüche wegen gewisser Mangelfolgeschäden an Leben, Körper oder Gesundheit oder wegen groben Verschuldens ausschließt, ist deshalb im Hinblick auf § 309 Nr. 7 lit. a und b BGB in aller Regel unwirksam. Vorstellbar wäre höchstens, für die Grundstücksgröße und die Altlastenfreiheit jedwede Garantie ausdrücklich auszuschließen, die Mängelhaftung auf Nacherfüllung und Minderung zu beschränken und eine Schadensersatzpflicht für einfach fahrlässig begangene Pflichtverletzungen zu verneinen, soweit sie nicht zu einer Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit geführt haben und keine Verletzung wesentlicher Vertragspflichten darstellen.

Die Erwerberrechte bei Sachmängeln des Bauwerks lassen sich ebenfalls kaum einschränken. Hinzuweisen ist insbesondere auf § 309 Nr. 8 lit. b aa BGB, der die Verweisung auf ein vorrangiges Vorgehen gegen Dritte verbietet. Ferner darf der Erwerber gem. § 309 Nr. 8 lit. b bb BGB nicht allein auf sein Recht auf Nacherfüllung verwiesen werden. Dazu hat der BGH in seinem Urt. v. 8.11.2001^[60] festgestellt, dass der Bauträger, der ja zweifelsfrei Werkleistungen an einem Bauwerk schulde, gleichwohl nicht als Erbringer von Bauleistungen von den Beschränkungen dieser Vorschrift freigestellt bleiben könne, weil er auf eigenem Grund und Boden baue und eine Rückabwicklung deshalb nicht in fremdes Eigentum eingreifen würde. Dem Erwerber müsse deshalb zumindest das Recht auf Nacherfüllung, zum Rücktritt und zur Minderung verbleiben, wenn auch in diesem dem Gesetz entsprechenden Stufenverhältnis. Noch weiter ist der BGH dann in seinem Urt. v. 27.7.2006^[61] gegangen. Dort hielt er eine Klausel für unwirksam, nach der das Wandlungsrecht und der Anspruch des Erwerbers auf "großen" Schadensersatz nur im Falle grober Fahrlässigkeit und Vorsatzes des Bauträgers geltend gemacht werden konnte. Obwohl der Ausschluss des Wandlungsrechts bei einfacher oder leichter Fahrlässigkeit mit § 309 Nr. 7 lit. b BGB vereinbar sei, weiche er vom wesentlichen Grundgedanken der Wandlung, die das Gesetz dem Erwerber ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Bauträgers zubilligt, ab. Die Unwirksamkeit wurde also unter Hinweis auf § 307 BGB begründet. Dieser Grundsatz gilt für den nach der Schuldrechtsreform an die Stelle der Wandlung getretenen Rücktritt fort und muss folgerichtig auch für den "großen" Schadensersatz gelten, der ja im Ergebnis ebenfalls zu einer Rückabwicklung des Vertrags führt. Das Recht zur Selbstvornahme (§ 637 BGB) allerdings wird man wirksam ausschl...