§ 10 Verwalterzustimmung / A. Verwalterzustimmung gem. § 12 WEG

I. Muster

Rz. 1

Muster 10.1: Zustimmung gem. § 12 WEG

Muster 10.1: Zustimmung gem. § 12 WEG

Der Verwalter der Wohnungseigentumsgemeinschaft _________________________

erteilt hiermit seine Zustimmung zu dem abgeschlossenen Veräußerungsgeschäft (siehe Rdn 2) gemäß Urkunde vom _________________________ – UR-Nr. _________________________ des Notars/der Notarin _________________________

Eine Vertragsabschrift mit den Angaben zu den Beteiligten und zum Objekt liegt dem Verwalter vor.

Der Verwalter übernimmt mit dieser Erklärung nur die gesetzlichen Aufgaben nach § 12 WEG; darüber hinaus prüft er die Angaben im Vertrag nicht auf Richtigkeit oder Vollständigkeit und nimmt zum Vertragsinhalt nicht Stellung.

Der Verwalter erklärt, bis zum _________________________ als Verwalter bestellt zu sein. Der Nachweis über die Bestellung als Verwalter (siehe Rdn 5)

▪	ist in grundbuchtauglicher Form beigefügt (siehe Rdn 7).
▪	ist bereits in den Grundakten der Wohnungseigentumsanlage – Grundbuch von _________________________ Blatt _________________________/Wohnung 1 hinterlegt (siehe Rdn 7).
▪	wird erstellt und nachgereicht.

Soweit die Zustimmung nicht bereits mit dem Zugang beim Vollzugsnotar wirksam wird, ist dieser ermächtigt, sie den Beteiligten bekanntzugeben.

Der Geschäftswert für diese Zustimmungserklärung beträgt EUR _________________________ (siehe Rdn 9).

_________________________ den _________________________

_________________________

handelnd als Verwalter bzw. für den Verwalter.

_________________________ Ein grundbuchtauglicher Vertretungsnachweis

ist dieser Erklärung beigefügt.

II. Erläuterungen

1. Erforderlichkeit

Rz. 2

Zur Verwalterzustimmung (vgl. § 3 Rdn 26):^[1] Sowohl das schuldrechtliche Rechtsgeschäft als auch die Auflassung sind unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist.

Manche Beteiligte stören sich am Erfordernis der Verwalterzustimmung in (oft älteren) Gemeinschaftsordnungen und empfinden diese als überflüssig oder lästig. Manche Käufer macht das Erfordernis nervös. Das WEG sieht in § 12 Abs. 4 die Möglichkeit vor, dass die Wohnungseigentümer eine solche Veräußerungsbeschränkung durch Beschluss aufheben.

Rz. 3

WEG-Reform:

Durch die WEG-Reform ist die Möglichkeit, eine bereits vorhandene Veräußerungsbeschränkung aufzuheben, angepasst worden: Nach § 12 Abs. 4 WEG können die Wohnungseigentümer zwar nach wie vor die Aufhebung beschließen. Entfallen ist jedoch die Regelung, wonach diese Befugnis durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann.

Ist ein Beschluss gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung nunmehr nach Maßgabe von § 7 Abs. 2 WEG im Grundbuch gelöscht werden. Stattdessen kann mit Anzeigepflichten gearbeitet werden (siehe § 3 Rdn 26).

[1] Vgl. im Einzelnen auch Hügel/Elzer, WEG § 12 Rn 38 ff.

2. Form

Rz. 4

Die Verwalterzustimmung und -eigenschaft ist dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Nach § 26 Abs. 3 WEG gilt insofern aber für den Bestellungsnachweis eine bedeutsame Formerleichterung. Es genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind (d.h. des Vorsitzenden der Versammlung, eines Wohnungseigentümers und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter).

3. Zeitpunkt

Rz. 5

Vorübergehend war äußerst strittig, auf welchen Zeitpunkt die Verwalterbestellung grundbuchverfahrensrechtlich nachzuweisen war.^[2] Extreme Ansichten stellten auf den Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung ab.^[3] Der Bundesgerichtshof hat begrüßenswerterweise bereits nach kurzer Zeit Klarheit geschafft: Der Verwalter muss zu dem Zeitpunkt (noch) legitimiert sein, in dem den Parteien die Zustimmung zugeht (typischerweise also der Zeitpunkt des Zugangs bei dem abwickelnden Notar) und dies im Wesentlichen mit einem Vergleich für den Fall der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung selbst begründet.^[4] Der den Kaufvertrag abwickelnde Notar muss also nur noch prüfen, ob zum Zeitpunkt des notfalls durch Eigenurkunde (§ 29 GBO) zu bestätigenden Zugangs die Verwalterlegitimation noch fortbestand.

Rz. 6

Als Auswirkung der Corona-Pandemie fanden zahlreiche Wohnungseigentümerversammlungen nicht statt und es wurde daher nicht über eine notwendige Weiterbestellung/Neubestellung des Verwalters beschlossen. In vielen Fällen hilft hier die Gesetzgebung zur Abmilderung der Folgen der Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht, wonach der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Die Grundbuchämter handhaben die Anforderung an den Nachweis hierüber jedoch teilweise unterschiedlich.

[2] Zu insgesamt sechs divergierenden OLG Entscheidungen vgl. Langhein, notar 2012, 131 m.w.N.

[3] Z.B. OLG Hamburg ZMR 2011, 815.

[4] BGH NJW 2013, 299.

4. Nachweis

Rz. 7

Viele professionelle Verwalter reichen nach ihrer Bestellung vorsorglich ein bereits gemäß § 26 Abs. 3 WEG beglaubigtes Protokoll zur ersten Grundakte der Anla...