§ 3 Großaufteilung (reines Wohnungseigentum) / 25. Veräußerungsbeschränkung

Rz. 26

Als Abweichung von diesem Grundsatz sieht § 12 Abs. 1 WEG vor, dass als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass es zur Veräußerung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder Dritter bedarf. Nach ganz h.M. darf eine solche Zustimmung aber nur aus wichtigem Grund in der Person des Erwerbers versagt werden.^[25] Zumeist wird lediglich bezweckt, dass der Verwalter sichere Kenntnis über den Kreis der Wohnungseigentümer erhält. Dafür gibt es geeignetere Mittel. Daher ist als Alternativvorschlag im Muster eine Anzeigepflicht enthalten.

Praxistipp

Ist eine Veräußerungsbeschränkung (i.d.R. in Form der Verwalterzustimmung) vereinbart, hat dies nach § 12 Abs. 3 WEG weitreichende Konsequenzen: Sowohl das schuldrechtliche Rechtsgeschäft als auch die Auflassung sind unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Daher sollten in die Urkunde Ausnahmen aufgenommen werden, um die notwendige Flexibilität zu wahren. Das Muster 3.1 (Rdn 1) enthält in § 6 Abs. 1 hierzu gängige Beispiele.

Als Auswirkung der Corona-Pandemie fanden zahlreiche Wohnungseigentümerversammlungen nicht statt und es wurde daher nicht über die notwendige Weiterbestellung/Neubestellung des Verwalters beschlossen. In vielen Fällen kann hier die Gesetzgebung zur Abmilderung der Folgen der Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht helfen, wonach der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Die Praxis der Grundbuchämter, wie dies nachzuweisen ist, ist jedoch uneinheitlich.

[25] Siehe auch v. Türckheim, notar 2021, 126, 132 f. zu der Genehmigung in einem Vermietungsfall mit in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung angeordneten Genehmigungserfordernis.