Rz. 86
Der erste Verwalter wird normalerweise vom teilenden Eigentümer (Bauträger) bestellt, der in diesem Zuge auch einen Verwaltervertrag abschließen kann (Muster (→ § 1 Rdn 14).[142] Und da er ggf. sich selbst zum Verwalter bestellen kann (→ § 10 Rdn 82), kann er auch mit sich selbst einen Verwaltervertrag abschließen. Das Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 4 WEG gilt insoweit nicht. Abgesehen davon wird der teilende Eigentümer den Beschluss i.d.R. so zeitig fassen, dass die Anfechtungsfrist bereits abgelaufen sein wird, wenn die ersten Käufer das Objekt beziehen (und damit in die Lage versetzt werden, gem. § 8 Abs. 3 WEG Rechte auszuüben und ggf. eine Anfechtungsklage zu erheben). Es ist indes zu erwarten, dass – in Verkennung der neuen Rechtslage – auch künftig in Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen nicht nur Verwalterbestellungen, sondern auch ganze Verwalterverträge in Geltung gesetzt werden sollen. Insoweit gilt das Gleiche wie für die Verwalterbestellung: Derartige Regelung sind nicht nur überflüssig, sondern auch unwirksam. Der Vertrag bedarf aufseiten der Gemeinschaft einer entsprechenden Beschlussfassung; eine Regelung in der Teilungserklärung kann diese Beschlussfassung nicht ersetzen bzw. "vorwegnehmen". Unabhängig von diesem Problem gehört ein Verwaltervertrag ganz prinzipiell nicht eine Gemeinschaftsordnung; er stellt in der auf das dauerhafte Zusammenleben der Wohnungseigentümer bezogenen Gemeinschaftsordnung einen Fremdkörper dar.[143] Wenn auch der Verwaltervertrag nichts in der Teilungserklärung zu suchen hat und allein durch seine Inkorporation in diese nicht wirksam wird, wird er doch – nicht anders als eine Verwalterbestellung in der Teilungserklärung – durch entsprechende Handlungen des Bauträgers im Normalfall konkludent abgeschlossen und wirksam werden (→ § 10 Rdn 81).
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