Rz. 23
Wenn es nicht um den ersten Verkauf einer Wohnung vom Bauträger an einen Ersterwerber geht, gelten für den Eigentümerwechsel völlig andere Grundsätze. Jetzt kommt es ohne Sonderregelung nur auf den Zeitpunkt der Grundbucheintragung an. Erst mit der Umschreibung im Wohnungsgrundbuch hat der Erwerber innerhalb der Gemeinschaft originäre Rechte und Pflichten.[34] Der Erwerber ist demnach insbesondere nicht verpflichtet, vor der Eigentumsumschreibung Hausgeld an die Gemeinschaft zu bezahlen. Wenn im Verhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber – wie üblich – davon abweichende interne Vereinbarungen getroffen werden, haben diese jedenfalls in Bezug auf die Pflichten des Erwerbers gegenüber der Gemeinschaft keine Auswirkung (→ § 8 Rdn 41).
Rz. 24
Hinsichtlich der Rechte der Erwerber, z.B. in Bezug auf das Stimmrecht, ist der vorerwähnte Grundsatz (Maßgeblichkeit der Grundbucheintragung) allerdings im Ergebnis weniger bedeutsam, als es auf den ersten Blick aussieht. Denn üblicherweise wird (rechtlich zulässig) der Erwerber im Kaufvertrag ermächtigt, mit dem Stichtag des Besitzübergangs das Stimmrecht des Verkäufers in etwaigen Eigentümerversammlungen auszuüben,[35] womit die Befugnis einhergeht, ggf. in Prozessstandschaft Beschlüsse anzufechten (→ § 13 Rdn 39). Nach Auffassung des KG ist diese Ermächtigung sogar ohne ausdrückliche Vereinbarung im Kaufvertrag regelmäßig anzunehmen.[36] Im Ergebnis hat ein Erwerber somit im Normalfall schon mit dem Abschluss des Kaufvertrags – also aus abgeleitetem Recht – noch vor der Eigentumsumschreibung praktisch alle Rechte eines eingetragenen Eigentümers.
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