Der Eigentümerwechsel erfolgt zu dem Zeitpunkt, in dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Mit seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft verliert der bisherige Eigentümer seine Rechte zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung bzw. Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Neue Zahlungsverpflichtungen zu seinen Lasten kann die Eigentümergemeinschaft nicht mehr begründen. Bis zur Umschreibung im Grundbuch hat der veräußernde Wohnungseigentümer die laufenden Hausgelder zu zahlen. Abweichende Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber etwa im notariellen Kaufvertrag haben hierauf keinen Einfluss und sind demnach unerheblich.[1]
Er haftet jedoch weiterhin für alle bis zu seinem Ausscheiden begründeten Verbindlichkeiten – wie z. B. auch aus Abrechnungen der Vorjahre oder aus einem Wirtschaftsplan.[2] In diesem Zusammenhang ist jedoch zu beachten, dass ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer weder aufgrund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten haftet, wenn kein entsprechender Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufgestellt wurde.[3]
Ganz allgemein beschließen die Wohnungseigentümer über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans und die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung durch Stimmenmehrheit. Ihre Verpflichtung im Innenverhältnis erfolgt nicht bereits mit Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den Beschluss. Daraus folgt, dass ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur für und gegen die bei Beschlussfassung eingetragenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger begründen kann, denn sonst läge insoweit ein unzulässiger Gesamtakt zulasten Dritter vor.[4]
Darüber hinaus haftet der veräußernde Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG entsprechend der Bestimmung des § 160 HGB jedoch noch 5 Jahre für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit zu dieser begründet wurden. Diese Haftung ist jedoch gemäß § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG anteilig begrenzt entsprechend der Höhe seiner (ehemaligen) Miteigentumsanteile.
Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung
Ab dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung ist der neue Eigentümer zur Teilnahme an den Eigentümerversammlungen und an den Beschlussfassungen berechtigt.[5] Die ab dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung fällig werdenden Hausgeldzahlungen gehen ausschließlich zu seinen Lasten.
Einstehen des Erwerbers für Fehlbetrag aus Vorjahresabrechnung
BGH, Urteil v. 10.2.2017, V ZR 166/16
Der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung bezieht sich auf den Fehlbetrag einer Einzelabrechnung nur insoweit, als dieser einen Betrag ausweist, der die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse übersteigt.[6] Der Erwerber haftet danach ausschließlich für die sogenannte Abrechnungsspitze, d. h. die nach der Abrechnung angefallenen Kosten, welche die im Wirtschaftsplan des Vorjahres vorgesehenen Kosten übersteigen. Für Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers, die auf nicht gezahlte Hausgeldvorschüsse nach dem Wirtschaftsplan zurückzuführen sind, haftet der Erwerber nicht.
Erwerberhaftung für Sonderumlage
Die Zahlungspflicht für eine vor dem Eigentumswechsel beschlossene, aber erst danach fällige Sonderumlage trifft hingegen den neuen Wohnungseigentümer und nicht den bisherigen.[7] Die Pflicht zur Zahlung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans entsteht durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer, durch den die Beitragspflicht nach §§ 16 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. 28 Abs. 1 Satz 1 WEG konkretisiert wird. Wird die Leistung mit Beschlussfassung fällig, so ist die Zahlungspflicht an die zu diesem Zeitpunkt gegebene Eigentümerstellung geknüpft. Ist der Sonderumlagebeschluss noch vor dem Eigentümerwechsel gefasst worden, die Fälligstellung dabei aber auf einen späteren Zeitpunkt vorgenommen worden, so trifft die Zahlungspflicht den neuen Eigentümer.
Erwerberhaftung durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass der rechtsgeschäftliche Erwerber für die Rückstände des Veräußerers haftet. Durch Beschluss kann eine solche Haftung nicht begründet werden.
Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 muss sich eine vereinbarte Erwerberhaftung gemäß § 7 Abs. 3 WEG ausdrücklich aus dem Grundbuch ergeben. Lediglich eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist nicht ausreichend. Für vor dem 1.12.2020 entsprechend getroffene Vereinbarungen, bei denen noch eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ausreichend war, sieht § 48 Abs. 3 WEG eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2025 vor. Bis zu diesem Zeitpunkt besteht also für die Eigentümergemeinschaften die Möglichkeit der Beantragung der ausdrücklichen Eintragung im Grundbuch. So also eine Altvereinbarung über eine Erwerberhaftung noc...
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