§ 1 Einführung / VIII. Probleme im Teilungsversteigerungsverfahren (§§ 180 ff. ZVG) bei eingetragenen Grundschulden

Rz. 464

Bereits eingangs ist kurz auf die Risiken einer meist unter eher emotionalen Gesichtspunkten betriebenen Teilungsversteigerung (§ 180 Abs. 1 ZVG) zur Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft (§ 753 Abs. 1 BGB) hingewiesen worden.

Rz. 465

Grundsätzlich ist neben der bis zur Rechtskraft der Ehescheidung geltenden und bereits erwähnten Problematik des § 1365 BGB (stellt die Immobilie mehr als 85–90 % des gemeinsamen Vermögens dar?) auch unbedingt auf § 180 Abs. 3 ZVG hinzuweisen, der die Möglichkeit der Verfahrenseinstellung bis zu 5 Jahren (§ 180 Abs. 4 ZVG) bei Beeinträchtigung des Kindeswohls vorsieht. Das betrifft die Fälle, in welchen eine Partei mit dem gemeinsamen minderjährigen Kind in der gemeinsamen eigengenutzten Immobilie verbleibt.

Rz. 466

Bei durch Grundpfandrechte belasteten Immobilien zeigen sich weitere mögliche Probleme.

Abgesehen davon, dass die finanzierende Bank von ihren Sonderkündigungsrechten Gebrauch machen- und ein selbstständiges Zwangsversteigerungsverfahren bei Nichtrückzahlung initiieren könnte,^[325] wird oft übersehen, dass bestehende Grundpfandrechte das Mindestgebot so in die Höhe treiben können, dass es etwa dem Verkehrswert entspricht, da die vorgehenden dinglichen Rechte in das Mindestgebot aufzunehmen sind (§ 182 ZVG). Das gilt auch, wenn die eingetragenen Grundpfandrechte nicht mehr-, oder nicht mehr in voller Höhe valutieren, da es im Versteigerungsverfahren nach dem Zuschlag u.U. ohne Schutz durch die Sicherungsabrede mit der Bank oder Bausparkasse auf die dingliche Seite ankommt.

Rz. 467

Welche außerordentlichen Probleme hier entstehen können, lässt sich beispielhaft aus einem vom OLG Frankfurt im Jahr 2007 entschiedenen Fall^[326] entnehmen:

Ein "Treuhänder" hatte in dem vom Beklagten betriebenen Teilungsversteigerungsverfahren das Familienheim der früheren Eheleute 1997 ersteigert und im Juli 2000 an einen der früheren Ehegatten, dem Beklagten, übereignet. Das Grundstück war mit einer Reihe von Grundschulden belastet, die zum Teil nicht mehr- oder nur teilweise valutierten. Die Klägerin hatte in der Vorinstanz u.a. die hälftige Aufteilung von zwei Grundschulden (Nr. 4 und 5) zwischen den Parteien durch Anerkenntnisurteil erwirkt, die der Beklagte jedoch kurz vor Urteilsverkündung hatte löschen lassen, nachdem die Bank verzichtet hatte.

Die Grundschuld Nr. 3 valutierte nur noch mit 25.000 DM und war durch den Beklagten getilgt worden, blieb aber noch mit 63.000 EUR im Grundbuch eingetragen.

Die Grundschuld Nr. 6 war 2003 gelöscht worden, die Grundschuld Nr. 7 betraf ein Arbeitgeberdarlehen, welches der Beklagte aufgenommen hatte.

Das LG Darmstadt hatte den Beklagten verurteilt, die Grundpfandrechte Nr. 3 und 6 jeweils zum hälftigen Nennbetrag nebst Grundschuldzinsen zugunsten der Klägerin zu bestellen sowie hinsichtlich der gelöschten Rechte Nr. 4 und 5 den hälftigen Nennbetrag nebst Nennzinsen an die Beklagte zu zahlen. Hinsichtlich des Rechtes Nr. 7 hat es die Klage abgewiesen.

Das OLG Frankfurt am Main bestätigte im Wesentlichen die Entscheidung des Landgerichts.

Es führte aus, dass die den Grundpfandrechten Nr. 3–6 zugrunde liegenden Forderungen gesamtschuldnerisch waren und die Erfüllung der Forderungen durch einen Schuldner gemäß § 422 BGB auch für den übrigen Schuldner wirkt. Es komme somit nicht darauf an, ob eine der Parteien die Verbindlichkeiten evtl. unter Anrechnung auf den Ehegattenunterhalt alleine zurückgeführt hat, da im Verhältnis zu den Gläubigern (Bank und Bausparkasse) die Schulden hälftig getilgt worden seien.

Der aus der Sicherungsabrede (Zweckbestimmungserklärung) zunächst aufschiebend bedingte Anspruch für beide Parteien gem. § 741 BGB auf Rückgewähr der Grundschuld war jedoch nach den Bedingungen der Bank nur durch Löschung zu erfüllen.

Das OLG nimmt an dieser Stelle Bezug auf die Rechtsprechung des BGH,^[327] wonach auch beim Teilungsversteigerungsverfahren gem. §§ 180 ff. ZVG nach dem durch Zuschlag erfolgten Eigentümerwechsel der Rückgewährsanspruch gegen die Bank nicht mehr durch Löschung der Grundschuld oder Verzicht der Gläubigerbank, sondern nur noch durch Abtretung der nicht mehr valutierenden Grundschuld erfolgen könne, weil Verzicht oder Löschung sonst nur dem neuen Alleineigentümer des ersteigerten Grundbesitzes zugutekämen, da er sonst alleine in den Genuss des von den Grundpfandrechtslasten befreiten Grundstücks käme.^[328]

Durch den Zuschlag an den "Treuhänder" war der Rückgewährsanspruch nicht mehr auf eine Eigentümergrundschuld, sondern auf eine Fremdgrundschuld gerichtet, denn die Parteien hatten ja die Eigentümerstellung mit dem Zuschlag im Teilungsversteigerungsverfahren verloren. Entscheidend sei, dass die zwischenzeitliche Löschung der Grundschulden 4 und 5 keinen Untergang des Anspruchs, sondern nur seine Modifizierung dergestalt bewirkt hatte, dass der Anspruch auf die Zahlung des hälftigen Geldbetrages gerichtet war.

Einreden aus den Sicherungsabreden mit der finanzierenden Bank oder Bausparkasse hinsichtlich der Grundschuldzinsen (...