Wohnen beim Arbeitgeber

Nicht nur Fachkräfte, auch bezahlbarer Wohnraum in Arbeitgebernähe ist in Deutschland knapp. Unternehmen in Ballungsgebieten wie München, Frankfurt oder Berlin geraten deshalb zunehmend unter Druck: Mit Mietpreisen, die das Immobilienportal Immoscout beispielsweise mit bis zu 24 Euro pro Quadratmeter in München beziffert, wird ein berufsbedingter Ortswechsel für viele Fachkräfte finanziell kaum noch tragbar. Aber auch abseits der Ballungsgebiete ist die Lage problematisch.

Mitarbeiterwohnungen als Wettbewerbsvorteil

Unternehmen in Gewerbegebieten, am Stadtrand, in Industrieregionen oder an ländlichen Sonderstandorten wie Logistikzentren oder Produktionsstätten finden zunehmend schwerer Bewerber, die bereit sind, zweimal täglich 45 bis 90 Minuten Pendelweg auf sich zu nehmen.

Für Arbeitgeber entstehen daraus handfeste Standortnachteile – steigende Gehaltsforderungen, Schwierigkeiten bei der Besetzung von Stellen in systemrelevanten Berufen sowie ein wachsendes Risiko, Talente an kostengünstigere Standorte zu verlieren. So wird Beschäftigtenwohnraum zur Standortpolitik: Wer Wohnraum bietet, kann im Wettbewerb um Talente Vorteile erzielen.

Praxisbeispiele: Wer heute Wohnraum anbietet

Das erkennen immer mehr Unternehmen, die unter ganz unterschiedlichen Voraussetzungen das Angebot von Mitarbeiterwohnungen zum Bestandteil ihrer Personal- und Rekrutierungsstrategie machen. Der Europa-Park in Rust zeigt, wie das Modell im modernen Freizeitsektor funktioniert. Das Unternehmen bietet aktuell Wohnraum für etwa 1.500 Mitarbeitende an – und erweitert dieses Angebot kontinuierlich. Aktuellstes Beispiel ist die Umwandlung eines ehemaligen Pflegeheims in Mitarbeiterwohnungen sowie der Bau einer neuen Wohnanlage in Rust. Ziel ist es, den Bedarf zu decken und die Eintrittshürden für neue Mitarbeitende zu senken – insbesondere für Saisonkräfte und Berufseinsteiger, die aus anderen Regionen anreisen. Das Angebot, so der Europa-Park im Interview mit der Redaktion,  richte sich inzwischen an alle Beschäftigtengruppen, von Saisonkräften über internationale Fachkräfte bis hin zu Auszubildenden. Die Auslastung der Immobilien liegt bei rund 95 Prozent. "Wir senken dadurch die Eintrittshürden in unser Unternehmen drastisch", so der Europa-Park und betont: "Wer als Arbeitgeber nicht aktiv wird, überlässt die Personalgewinnung dem Zufall." 

Das Management hat aus dieser Erkenntnis die Konsequenzen gezogen und eine eigene Abteilung für betriebliches Immobilienmanagement mit fünf administrativ arbeitenden Mitarbeitenden, zwei Qualitätssicherungsverantwortlichen und sechs Hausmeistern aufgebaut.   

Die kulturelle Dimension des Projekts verdient dabei besondere Aufmerksamkeit. In vielen der Unterkünfte leben Beschäftigte unterschiedlicher Herkunft gemeinsam – bewusst gemischte Wohngemeinschaften, die den Austausch zwischen Neuankömmlingen und erfahrenen Kolleginnen und Kollegen fördern sollen. "Ganz besonders bei den internationalen Mitarbeitenden ist es für uns eine Herzensangelegenheit, ihnen die Einarbeitung und das Ankommen in unserer Region so angenehm wie möglich zu machen", heißt es vonseiten des Europa-Parks. Messbare Effekte? Der Europa-Park berichtet von höherer Mitarbeiterzufriedenheit und spürbar geringerer Fluktuation bei jenen Beschäftigten, die nah am Arbeitsplatz wohnen und von bezahlbaren Mieten profitieren.

Tübingen: Azubi-Wohnraum als kommunales Kooperationsprojekt

Auch der angespannte Wohnungsmarkt in Tübingen erweist sich für dort ansässige Unternehmen zunehmend als Rekrutierungsproblem. Hier ging die Initiative zur Problemlösung von der Stadt aus: Sie stellte ein Grundstück zur Verfügung und sprach Unternehmen direkt auf die Idee des Beschäftigtenwohnens  an. Nun haben sich 15 Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen – von der Hotellerie über die Softwareentwicklung bis zur Gebäudereinigung – zur gemeinsamen Bau- und Eigentümergemeinschaft Marie GbR zusammengeschlossen. Geplant ist ein Wohnprojekt, das bezahlbaren Wohnraum insbesondere für Auszubildende und Berufseinsteigende schaffen soll: konkret 69 Apartments zwischen 23 und 39 Quadratmetern, ergänzt durch Gemeinschaftsflächen. Die Kaltmiete soll dank sozialer Wohnraumförderung bei rund 350 Euro liegen. Die Mietverträge werden an die Beschäftigungsverhältnisse gekoppelt, was die Verfügbarkeit für die Zielgruppe langfristig sichern soll. 

VW: Beschäftigtenwohnen im großen Maßstab

Was Beschäftigtenwohnen im großen Maßstab bedeuten kann, zeigt das Beispiel Steimker Gärten am Stadtrand von Wolfsburg. Volkswagen Immobilien, eine Tochtergesellschaft des VW-Konzerns, realisiert dort auf 22 Hektar eines der nach eigenen Angaben größten privaten Neubauprojekte Norddeutschlands. 

Während die Gründung einer eigenen Immobiliengesellschaft für die meisten Unternehmen – vor allem kleine und mittlere Unternehmen – außer Reichweite bleibt, verwaltet Volkswagen Immobilien mehrere tausend Wohneinheiten und entwickelt kontinuierlich neuen Wohnraum für die eigene Belegschaft. Das Projekt will damit eine handfeste Herausforderung lösen: Wolfsburg wächst seit Jahrzehnten, und der Bedarf an Wohnraum – gerade für Beschäftigte – übersteigt das Angebot. Rund 1.800 Wohneinheiten entstehen im neuen Quartier, darunter etwa 240 Mietwohnungen im direkten Eigenbestand von Volkswagen Immobilien, die primär der eigenen Belegschaft zugutekommen. Das Quartier bietet Platz für rund 3.000 Menschen und liegt unweit des VW-Werks sowie des Stadtzentrums – ein klarer Standortvorteil für die dort Beschäftigten.

Werkswohnungen haben eine lange Tradition

Gerade für VW ist die Idee des Beschäftigtenwohnens übrigens nicht neu. Mit dem Bau des Volkswagenwerks 1938 wurde zeitgleich die Stadt Wolfsburg – damals unter dem NS-Siedlungsnamen "KdF-Stadt" geplant – von Grund auf neu errichtet. Werkswohnungen waren das zentrale Element dieser Stadtentwicklung. Aber auch andere Industriekonzerne wie Siemens oder BASF ließen zum Teil schon im 19. Jahrhundert und zu Beginn des 20. Jahrhunderts ganze Siedlungen für ihre Beschäftigten errichten. In Berlin entstand die Siemensstadt. In Ludwigshafen baute BASF unter anderem die Hohenzollern-Höfe und die Hemshof-Siedlung. 

Die Ursprünge der Werkswohnungen reichen weit in die Hochphase der Industrialisierung. Der private Wohnungsmarkt war damit überfordert, den massiven Zuzug in die Industriestädte aufzufangen – es fehlte an Kapital, Baukapazitäten und regulatorischen Rahmenbedingungen. Für die Unternehmen war der Werkswohnungsbau so nicht allein ein humanitäres Problem, sondern vor allem ein Produktivitäts- und Stabilitätsrisiko. Die Motive waren entsprechend vielschichtig: Bindung von Arbeitskräften, Konkurrenz zu sozialistischen Ideen – und die schlichte Notwendigkeit, den Markt stabil und produktiv zu halten.  

Alfred Krupp war einer der ersten, der sich hier systematisch engagierte. Ab den 1860er-Jahren ließ er für seine Arbeiter ganze Siedlungen errichten – mit Wohnhäusern, Versorgungseinrichtungen, Schulen und Kirchen. Entstanden sind dabei Quartiere wie die Siedlung Westend oder auch die nach seinem Tod gestiftete Margarethenhöhe, heute ein denkmalgeschütztes Musterbeispiel frühen Werkswohnungsbaus. Ein ähnliches Modell verfolgten Carl Zeiss und Ernst Abbe in Jena. Die Zeiss-Werke und die von Abbe gegründete Carl-Zeiss-Stiftung investierten massiv in den Wohnungsbau für ihre Beschäftigten und schufen damit ein Umfeld, das weit über die bloße Unterkunft hinausging: Es entstanden Arbeitersiedlungen mit eigenem Charakter, geprägt von dem Gedanken, dass gute Arbeiter auch gute Lebensverhältnisse verdienen.

Mitarbeiterwohnungen: Günstiger Wohnraum als strategischer Benefit

Die umfassende Versorgungslogik, die dem historischen Werkswohnungsgedanken zugrunde lag, besteht heute nicht mehr: Mitarbeiterwohnen wird zunehmend als freiwilliger Benefit positioniert, der die Arbeitgeberattraktivität steigern und Fachkräfte gewinnen soll – kein Mittel der paternalistischen Kontrolle, sondern ein Anreiz zur Bindung durch echten Mehrwert.  Zwar ist auch heute die arbeitgeberseitige Unterstützung beim Wohnraum kein flächendeckendes Instrument, sie gewinnt aber spürbar an Bedeutung. Das belegt eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), für die von Mitte Juli bis Ende August 2025 insgesamt 826 Unternehmen aller Branchen,  mit Ausnahme des öffentlichen Dienstes,  befragt wurden. 

Demnach stellt fast jedes zehnte Unternehmen (neun Prozent) Wohnraum zur Verfügung, entweder direkt oder über Tochtergesellschaften. Gut ein Fünftel (21 Prozent) gibt an, Beschäftigte bei der Wohnungssuche zu unterstützen – zumeist durch interne Miet- oder Wohnungsbörsen, finanzielle Unterstützung bei Maklerkosten oder organisatorische Hilfestellung bei der Suche nach geeignetem Wohnraum.

58 Prozent der untersuchten Betriebe geben an, dass Wohnraummaßnahmen helfen, neue Fachkräfte zu gewinnen. (Studie „Mitarbeiterwohnen in Deutschland“, Institut der deutschen Wirtschaft 2026)

Das Modell der Mitarbeiterwohnung ist nach der Untersuchung des IW in vielen Fällen nicht als dauerhafter Mietvertrag konzipiert, sondern als Überbrückungslösung: für Saisonarbeitskräfte, die nur für einige Monate kommen, für Auszubildende, die erstmals eine eigene Wohnung benötigen, oder für Berufseinsteiger, die in eine neue Stadt ziehen und zunächst Orientierung brauchen. Typische Vertragsmodelle reichen von befristeten Betriebswohnungen über möblierte Kurzzeitapartments bis hin zu Übergangswohnungen, die parallel zur eigenständigen Wohnungssuche genutzt werden können.

Wohnraumangebote beschleunigen Stellenentscheidungen

Für Unternehmen, so die Studienautoren des IW, gewinne die Wohnungsmarktsituation eine wachsende strategische Bedeutung. Ein knappes und teures Wohnungsangebot könne Rekrutierungsprozesse verzögern, Einstellungsentscheidungen beeinflussen oder dazu führen, dass Stellenangebote abgelehnt werden. Der regionale Wohnungsmarkt habe sich damit – ähnlich wie Infrastruktur oder Betreuungsangebote – zu einem relevanten Standort- und Wettbewerbsfaktor bei der Gewinnung von Fachkräften entwickelt. Die Studienergebnisse belegen, dass sich das für viele Unternehmen tatsächlich rechnet: 58 Prozent der Unternehmen berichten, dass Mitarbeiterwohnen die Re­krutierung von Fachkräften erleichtert, 55 Prozent sehen einen Vorteil für die langfristige Bindung. Dennoch planen nur vier Prozent der Betriebe, in den nächsten fünf Jahren hier Angebote. 

Der Zusammenhang zwischen Arbeits- und Wohnungsmarkt

"Wir unterschätzen den Zusammenhang zwischen Arbeitsmarkt und Wohnungsmarkt", fasst Sofie Geisel im Gespräch mit der Redaktion die aktuelle Lage zusammen. Sie ist Geschäftsführerin der DIHK Service GmbH, die als Projektgesellschaft für Industrie- und Handelskammern (DIHK) auch Beschäftigtenwohnprojekte koordiniert. Die DIHK führt zahlreiche Projekte durch, die sich mit der Sicherung von Fachkräften und der Integration von Zuwandernden befassen. Dabei zeigt sich immer wieder: Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist ein entscheidender Faktor, der Einstellungsprozesse hemmt. 

Geisel spricht von einer "Beschäftigungsbremse": Die mangelnde Beweglichkeit aufgrund der Wohnsituation führe zu einer Starre auf dem Arbeitsmarkt, die letztlich das wirtschaftliche Wachstum gefährde. Unternehmen könnten ihrer Ansicht nach durch gezielte Maßnahmen beim Beschäftigtenwohnen einen Beitrag leisten, um Fachkräfte und Auszubildende zu gewinnen und zu halten.

Auch zur Entlastung angespannter Wohnungsmärkte könnten Mitarbeiterwohnungen laut IW-Studie punktuell beitragen. Während die Nutzung bestehender Wohnungen Verdrängungseffekte haben kann, biete insbesondere der Neubau – etwa auf Firmengeländen – Potenzial für zusätzlichen Wohnraum. Doch eine flächendeckende Verbreitung ist nach der Untersuchung des IW nicht in Sicht. Zwei Drittel der Betriebe nennen ungünstige Rahmenbedingungen für die Anmietung als größtes Hindernis, gut 45 Prozent zögern wegen erwarteter Schwierigkeiten bei der Suche nach geeigneten Kooperationspartnern in der Wohnungswirtschaft. Zudem halten fast 40 Prozent den finanziellen und organisatorischen Aufwand für zu hoch.

Es könne dennoch attraktiv für Unternehmen sein, erklärt Geisel, wenn sie über eigene Flächen verfügen, die für Bauprojekte genutzt werden könnten, oder wenn sie sich an Wohnungsbaugesellschaften beteiligen, die bezahlbaren Wohnraum schaffen. "Klar ist, dass der Bau neuer Wohnungen und deren günstige Vermietung aktuell kein rentabler ‚Business Case‘ sind.“ Die Baukosten sind zu hoch, und bezahlbarer Wohnraum lässt sich unter den derzeitigen Bedingungen kaum schaffen." Dennoch könne die Investition in Mitarbeiterwohnungen für Unternehmen, deren Erfolg auf der Verfügbarkeit von Arbeitskräften vor Ort basiert, strategisch sinnvoll sein. Das gelte besonders in Ballungsräumen, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, aber auch in touristischen Regionen oder in Sektoren wie der Gastronomie, der Hotellerie sowie der Pflege- und Gesundheitsbranche, wo das Modell seit Jahren etabliert ist.

Die DIHK sieht ihre Rolle dementsprechend vor allem darin, Akteure vor Ort zusammenzubringen: Kommunen, Projektentwickler und Unternehmen. Ziel ist es, Netzwerke zu schaffen, die gemeinsame Projekte anstoßen und Risiken streuen. Besonders kleinere Unternehmen profitieren von solchen Kooperationen, da sie oft nicht über die finanziellen Mittel verfügen, um eigenständig in den Wohnungsbau zu investieren. 

Nach Auffassung der Studienautoren des IW könnten Kooperationsmodelle mit der Wohnungswirtschaft gerade für kleinere Betriebe den Einstieg in das Thema Beschäftigtenwohnraum erleichtern. Ein großes Potenzial sehen die Immobilienökonomen des IW zudem im Wohnungsbau auf Betriebsgrundstücken: Auf Klinikarealen, Industrieflächen oder in leer stehenden Bürogebäuden ließe sich neuer Wohnraum schaffen, ohne andere Wohnungssuchende zu verdrängen. Doch dafür bräuchten Unternehmen mehr und bessere Informationen. Zusätzlich müssten administrative und regulatorische Hindernisse abgebaut werden, sodass  Kommunen den Wohnungsbau auf Betriebsgeländen leichter genehmigen, erklärt IW-Experte Philipp Deschermeier. 

Rückzug und Aufbau: Ein widersprüchliches Bild

Dass das Thema keineswegs eindimensional ist, zeigt ein Blick auf die jüngsten Entwicklungen bei BASF. Der Chemiekonzern, einst Pionier des Werkswohnungsbaus in Deutschland, gab im Februar bekannt, rund 4.400 Beschäftigtenwohnungen aus den Beständen der BASF Wohnen und Bauen GmbH zu verkaufen. Damit wolle man sich stärker auf das Kerngeschäft konzentrieren. Bei Gewerkschaften und Landespolitik stieß der Schritt auf deutliche Kritik.

Fazit: Mehr als ein kurzfristiger Trend

Mitarbeiterwohnungen können – unter den richtigen Bedingungen – mehr sein als ein kurzfristiger Trend. Sie verbinden eine der ältesten Strategien der Personalgewinnung mit einer der drängendsten Herausforderungen des gegenwärtigen Arbeitsmarktes. Ob als Überbrückung für Saisonarbeitskräfte, als Einstiegshilfe für Auszubildende oder als Anreiz für internationale Fachkräfte – das Instrument ist vielseitig und anpassungsfähig. 

Dass es dort, wo es konsequent eingesetzt wird, seine Wirkung entfaltet, legen die vorliegenden Praxisberichte nahe. Die entscheidende Frage ist dabei nicht, ob Wohnraum als strategischer Benefit grundsätzlich taugt – sondern für wen und unter welchen Voraussetzungen sich das lohnt. Unternehmen, deren Erfolg unmittelbar von der Verfügbarkeit von Arbeitskräften vor Ort abhängt, müssen darauf jetzt eine Antwort finden, auch wenn sie je nach Unternehmensgröße, Branche und Standort unterschiedlich ausfallen wird.

Tipps für Unternehmen: Die DIHK erstellt aktuell eine Broschüre mit praxisnahen Informationen für Unternehmen zum IHK-Projekt „Zukunft Beschäftigtenwohnen“.  www.dihk-service-gmbh.de/unsere-projekte/zukunft-beschaeftigtenwohnen

Dieser Beitrag ist erschienen in Personalmagazin 6/2026. Als Abonnent haben Sie Zugang zu diesem Beitrag und allen Artikeln dieser Ausgabe in unserem Digitalmagazin als Desktop-Applikation oder in der Personalmagazin-App.

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