Jansen, SGB IV § 85 Genehmigungsbedürftige Vermögensanlagen / 2.1.1 Unbeschränkt genehmigungsbedürftige Anlagen

Rz. 4

Nach § 85 Abs. 1 S. 1 bedürfen Darlehen für gemeinnützige Zwecke, der Erwerb und das Leasen von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten sowie die Errichtung, Erweiterung und der Umbau von Gebäuden der Genehmigung der Aufsichtsbehörde. 

Die Gewährung von Darlehen im Sinne von § 83 Abs. 1 Nr. 7 SGB IV (vgl. Kommentierung hierzu, insbesondere auch zum Begriff der Gemeinnützigkeit) steht dabei aufgrund der eingeschränkten Geltung der Rentabilitätsvorgabe unter Genehmigungsvorbehalt. Gegenstand der Genehmigung ist die Entscheidung des Versicherungsträgers über die Darlehenshingabe; Beurteilungskriterien im Genehmigungsverfahren sind jedoch die Ausgestaltung des Darlehensvertrages, vor allem die Vereinbarungen zur Sicherung, Verzinsung und Rückzahlung, der Darlehenszweck und die Sicherstellung der zweckentsprechenden Verwendung (Baier, a. a. O., § 85 Rn. 17). Nicht erfasst werden Darlehen an Beschäftigte der Versicherungsträger, da es sich hierbei nicht um gemeinnützige Zwecke, sondern um Fürsorgeleistungen des Arbeitgebers handelt (Borrmann, a. a. O., § 85 Rn. 22).

Zum Grundstückserwerb zählen: der Kauf, der Tausch, die Schenkung, der Erwerb aus einer Zwangsversteigerung oder im Wege des Erbfalles und der Erwerb eines Nachlasses oder Nachlassanteiles. Zu den grundstücksgleichen Rechten zählen Erbbaurecht, Anteilseigentum und Wohnungseigentum (vgl. auch § 83 Abs. 1 Nr. 8). Zum genehmigungspflichtigen Erwerb gehören bereits das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft sowie auch Vorverträge. Ohne Genehmigung abgeschlossene Kaufverträge sind zunächst schwebend unwirksam; sie werden entweder mit der Genehmigung wirksam oder mit der Versagung der Genehmigung endgültig unwirksam (BGH, Urteil vom 28.11.2003, V ZR 123/03, BGHZ 157, 133 ff.).

Das Immobilienleasing ist eine Sonderform des sogenannten Finanzierungsleasings: Grundlage ist ein langfristiger Vertrag zwischen dem Leasinggeber (LG) und einem Sozialversicherungsträger als Leasingnehmer (LN). Der LG errichtet, kauft, erweitert eine dem Bedarf des LN entsprechende Immobilie. Diese stellt er dem LN für einen bestimmten vertraglich festgelegten Zeitraum (Grundmietzeit) zum Gebrauch zur Verfügung. Der LG bleibt Eigentümer der Immobilie. Der LN zahlt dem LG als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung Leasingraten, die z. T. auch als Miete bezeichnet werden. Charakteristisch für den Leasingvertrag ist, dass der LN das Risiko der Instandhaltung des Leasingobjekts zu tragen hat, d. h. der LN muss hierfür aufkommen bzw. die Leasingraten weiter entrichten. Der Immobilienleasingvertrag enthält häufig eine durch eine Vormerkung gesicherte Kaufoption nach Ablauf der Grundmietzeit. Übt der LN nach Ablauf der Grundmietzeit seine Kaufoption oder ggf. weitere vertraglich festgelegte Optionsrechte nicht aus, geht das Leasingobjekt an den LG zurück (vgl. BVA, Grundsätze 85, unter E., S. 48). Da das Leasing beim Ausgaben- und Kostenvergleich insgesamt höhere Belastungen verursacht als der Kauf, wird es nur dann als betriebswirtschaftlich vorteilhaft angesehen, wenn sich für den LN steuerliche Vorteile ergeben und die durch das Leasen freigesetzten Mittel anderweitig vorteilhaft genutzt werden können. Das Leasen von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten wird daher für den Sozialversicherungsträger nur ausnahmsweise dann in Frage kommen, wenn ein über die Leasingzeit hinausgehender Bedarf fraglich ist oder Mittel für den Erwerb nicht zur Verfügung stehen; der Vergleich mit den Mietaufwendungen bietet Anhaltspunkte für die Beurteilung der Rentabilität (vgl. zum Ganzen: Baier, a.a.O, § 85 Rn. 22 ff.).

Baumaßnahmen sind genehmigungsbedürftig, soweit sie über reine Instandsetzungsarbeiten hinausgehen (vgl. Breitkreuz, a. a. O., § 85 Rn. 9). Bei der Frage, ob es sich bei einem Bauvorhaben um die Errichtung eines Gebäudes handelt, kann auf die zum Begriff des Gebäudes in anderen Rechtsbereichen getroffenen Begriffsbestimmungen zurückgegriffen werden (z. B. § 2 Abs. 2 und 3 Muster- Bauordnung des Bundes). Danach bedürfen auch die Aufstellung oder Herstellung von Gebäuden aus vorgefertigten Bauteilen oder aus Fertigteilen (Garagen, Büro-Container u.ä.) der Genehmigung nach § 85 Abs. 1 SGB IV. Um die Erweiterung eines Gebäudes handelt es sich bei solchen Baumaßnahmen, die darauf hinauslaufen, den umbauten Raum eines bestehenden Gebäudes z. B. durch Aufstockung oder Anbau zu vergrößern; hierbei ist für die Bestimmung des umbauten Raums von DIN 277 auszugehen. Der Umbau von Gebäuden betrifft bauliche Maßnahmen wie etwa das Versetzen von Wänden, Türen, Abfangungen oder Funktionsänderungen, die die bauliche Substanz eines vorhandenen Gebäudes mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand verändern (vgl. zum Ganzen: BVA, Grundsätze 85, unter C, S. 21 ff.).