BFH IX R 111/86
 

Leitsatz (amtlich)

Bei der Beurteilung, ob der Beteiligte an einem Mietkaufmodell die Absicht hat, einen Gesamtüberschuß der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen, ist auf den Zeitraum der voraussichtlichen Nutzung durch den Beteiligten abzustellen. Hat er einem Mietkäufer gegenüber ein Verkaufsangebot abgegeben, das ihn für einen bestimmten Zeitraum bindet, so ist dieser Zeitraum maßgebend.

 

Orientierungssatz

1. Die Beteiligung an einem Immobilien-Mietkaufmodell ist in der Regel nicht darauf angelegt, positive Einkünfte zu erzielen, sondern darauf, Steuern zu sparen und das Anlageobjekt nach Ablauf der Optionsfrist mit Gewinn zu veräußern. Sie erfolgt damit aus persönlichen, im Bereich der Lebensführung liegenden Gründen mit der Folge, daß die sich aus der Beteiligung ergebenden negativen Ergebnisse nicht berücksichtigungsfähig sind. Ausnahmen sind denkbar, wenn der Beteiligte an einem Mietkaufmodell die Absicht, das Grundstück innerhalb der Optionsfrist zu verkaufen, nachträglich aufgibt, oder wenn es schon bei Vertragsabschluß aussichtslos erscheint, einen Mietkäufer zu finden, oder wenn zunächst keine Verkaufsabsicht besteht, dann aber aufgrund nicht vorhersehbarer günstiger Umstände doch noch ein Mietkäufer gefunden wird. Es ist Sache des Beteiligten, im konkreten Fall darzulegen und notfalls zu beweisen, daß in seinem Fall ein solcher --vom typischen Modellfall abweichender-- Sachverhalt vorgelegen hat.

2. Der Senat läßt offen, ob die Vorschrift des § 176 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 AO 1977 auf Bescheide, die gemäß § 164 Abs. 1 AO 1977 unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen, anwendbar ist. Sie setzt jedenfalls voraus, daß das FA dem angefochtenen Änderungsbescheid die neue, für den Steuerpflichtigen ungünstige Rechtsprechung zugrunde gelegt hat.

 

Normenkette

EStG § 2 Abs. 1 Nr. 6, § 9 Abs. 1 S. 1, § 21 Abs. 1 Nr. 1; AO 1977 § 176 Abs. 1 S. 1 Nr. 3, Abs. 1 Nr. 3, § 164 Abs. 1

 

Tatbestand

Die Kläger und Revisionskläger (Kläger) sind die Erben des 1984 verstorbenen A. Dieser beteiligte sich an drei Bauvorhaben nach dem "X-Mietkaufmodell". Er schloß mit der X-GmbH Betreuungs- und Verwaltungsverträge. Darin übernahm die X-GmbH die wirtschaftliche und finanzielle Betreuung der Vertragsobjekte, garantierte die Höhe der Miete und verpflichtete sich, dem Erblasser spätestens ein Jahr nach Bezugsfertigkeit einen Kaufinteressenten nachzuweisen, der bereit war, für ein fünfjähriges bindendes Verkaufsangebot eine Optionsgebühr von jährlich 2,5 v.H. des Kaufpreises zu zahlen. Bei Nichtausübung der Option sollten 2/3 der gezahlten Optionsgebühr verfallen. Nach Baufertigstellung schloß der Erblasser für alle Bauvorhaben Optionsverträge mit Mietkäufern ab.

In seinen Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre 1976 und 1977 erklärte er für die drei Mietkauf-Objekte jeweils hohe Überschüsse der Werbungskosten über die Einnahmen.

Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) erließ für die Streitjahre Änderungsbescheide, die unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen. In den Änderungsbescheiden berücksichtigte das FA den Werbungskostenüberschuß der drei Mietkaufobjekte nicht.

Nach Zurückweisung des Einspruchs trugen die Kläger im Klageverfahren vor: Entscheidungserheblich sei nach dem Erlaß des Bundesministers der Finanzen (BMF) vom 7.Dezember 1979 IV B 1 - S 2253 - 76/79 (BStBl I 1980, 3) zur einkommensteuerrechtlichen Beurteilung von Immobilien-Mietkauf-Modellen das Maß der Wahrscheinlichkeit, mit der es zum Abschluß eines Optionsvertrages und zur anschließenden Ausübung der Option kommen werde. Von Bedeutung sei nicht, ob es tatsächlich zum Verkauf gekommen sei, sondern vielmehr, ob bei Abschluß des Betreuungsvertrages nach dem typischen Geschehensablauf mit der Veräußerung zu rechnen gewesen sei. Bei Abschluß der Betreuungsverträge sei noch völlig offen gewesen, ob zahlungsfähige Mieter gefunden werden konnten. Die Optionsverträge seien zudem formnichtig, weil die gleichzeitig geschlossenen Mietverträge nicht notariell beurkundet seien und zwischen Optionsvertrag und Mietvertrag ein untrennbarer Zusammenhang bestehe.

Das Finanzgericht (FG) wies die Klage mit folgender Begründung ab:

Das Gericht sei aufgrund der vertraglichen Gestaltung davon überzeugt, daß der Erblasser von Anfang an nicht die Absicht gehabt habe, sich eine Einkunftsquelle zu verschaffen, aus der die Erzielung eines wenn auch geringen Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten möglich gewesen sei. Der Erblasser habe vielmehr bis zum Ablauf der Optionsfrist durch Geltendmachung verschiedener Werbungskosten, welche die Mietzahlungen bei weitem überstiegen, Steuerersparnisse erzielen, spätestens fünf Jahre nach Fertigstellung das Objekt an den Mietkäufer mit Gewinn verkaufen und dabei einen nichtsteuerbaren Veräußerungsgewinn realisieren wollen. Wenn die Kläger demgegenüber vortrügen, die Aufwendungen seien im Hinblick auf die Vermietung der Wohnobjekte erfolgt, insbesondere deswegen, weil bei Vertragsschluß noch nicht mit einer Veräußer...

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