Beim Einsatz von Fördermitteln geht die Sozialbau Kempten einen unkonventionellen Weg: Mit dem Kemptener Modell bietet sie günstige Bestandswohnungen für WBS-Berechtigte an und baut neue Wohnungen für die Mittelschicht. Das überzeugte die Jury des DW-Zukunftspreises der Immobilienwirtschaft.

Die Stadt Kempten, mit rund 71.000 Einwohnern das Zentrum des Allgäus, steht vor Herausforderungen, wie sie auch andere wachsende Kommunen kennen: Die Bevölkerungszahl steigt, die Zahl der Studierenden nimmt zu, der Druck auf den Wohnungsmarkt wächst und günstige Wohnungen sind knapp. Auf diese Situation reagierte die Sozialbau Kempten Wohnungs- und Städtebau GmbH mit ihrer im Jahr 2015 gestarteten Wohnbau-Offensive 2020: Bis Ende des kommenden Jahres wird sie 600 neue Wohnungen fertiggestellt haben.

Schon diese Zahl ist für ein mehrheitlich kommunales Unternehmen mit einem verwalteten Bestand von zirka 7.000 Miet- und Eigentumswohnungen beachtlich. Trotzdem hätte die Sozialbau Kempten allein dafür wohl nicht den DW-Zukunftspreis bekommen. Ausschlaggebend für die Jury war vielmehr der innovative Ansatz der Allgäuer: "Das Konzept", so die Begründung des Preisgerichts, "verbindet ein neues kommunales Modell zur notwendigen Wohnraumversorgung mit der Umsetzung in konkreten Neubau-, Umnutzungs- und Modernisierungsprojekten im Bestand".

 Sheddachhalle Kemptener Modell
Hohe Wohnqualität zu günstigen Mieten – wie hier in der Sheddachhalle – ermöglicht das Kemptener Modell

Die bürgerliche Mittelschicht im Blick

Kern dieses Modells ist ein besonders zielführender Einsatz von Wohnungsbaufördermitteln: Die Fördermittel fließen nicht komplett in den Neubau, sondern lediglich zu etwa zwei Drittel. Das restliche Drittel kommt der Senkung der Mieten von Bestandswohnungen zugute. "Mit unserem Modell", sagt Sozialbau-Geschäftsführer Herbert Singer, "vermeiden wir die negativen Nebenwirkungen der öffentlichen Wohnungsbauförderung wie zum Beispiel die Konzentration sozialer Probleme oder den Neidfaktor".

Damit spricht Singer ein grundlegendes Problem des sozialen Wohnungsbaus an: Normalerweise kommen geförderte Neubauwohnungen mit ihrer hohen Wohnqualität Menschen mit kleinem Portemonnaie zugute. Demgegenüber haben Haushalte mit mittlerem Einkommen kein Anrecht auf eine geförderte Neubauwohnung; sie können sich aber in aller Regel auch keine am freien Markt angebotene Neubauwohnung leisten.

Genau diese von Geschäftsführer Singer als "bürgerliche Mittelschicht" bezeichnete Zielgruppe hat das Kemptener Modell im Blick. Denn bei den im Rahmen des Modells realisierten Neubauwohnungen wird die Miete um rund zwei Euro pro Quadratmeter gesenkt. Angesichts einer Neubau-Marktmiete von zehn bis 10,50 Euro pro Quadratmeter resultiert so eine Miete von nicht mehr als 8,50 Euro pro Quadratmeter. Haushalte mit Wohnberechtigungsschein bleiben dennoch nicht unversorgt: Für sie sind Bestandswohnungen reserviert, die eigentlich keiner sozialen Bindung mehr unterliegen, jetzt aber für 5,50 Euro pro Quadratmeter an berechtigte Interessenten vergeben werden.

Weberei Sheddachhalle Kemptener Modell
Einst Weberei, jetzt hochwertige Mietwohnungen: die Sheddachhalle

Innovative Umbauprojekte

Das Kemptener Modell ermöglicht darüber hinaus die Realisierung von ungewöhnlichen Projekten, die sich laut Jury des DW-Zukunftspreises "durch eine hohe architektonische Qualität" auszeichnen und "insbesondere durch anspruchsvolle Um- und Rückbaumaßnahmen von historischem, teils denkmalgeschütztem Bestand umgesetzt wurden".

Ein Beispiel für ein solches Umnutzungsprojekt ist der im März 2020 fertiggestellte Calgeer-Park. In dem Objekt, das einst ein Bundeswehr-Sanitätszentrum beherbergte, stehen jetzt 53 Mietwohnungen mit zwei bis fünf Zimmern und 45 Studentenapartments zur Verfügung. Noch spektakulärer ist die Sheddachhalle: eine 125 Jahre alte ehemalige Weberei am Ufer der Iller, in der 46 Mietwohnungen – ebenfalls zu einer bemerkenswert günstigen Miete von zirka acht Euro pro Quadratmeter – entstanden. Dabei blieb die Tragwerkskonstruktion ebenso erhalten wie die denkmalgeschützte Backsteinfassade.

"Mit dem konventionellen Förderprogramm wären Projekte wie die Schaffung von Mietwohnungen in der Sheddachhalle nicht darstellbar gewesen", sagt Geschäftsführer Singer. "Wir hätten dann Eigentumswohnungen und nicht Mietwohnungen realisieren müssen." Entstanden sind jetzt höchst ungewöhnliche, loftartige Wohnungen mit einem ganz besonderen Ambiente, wie sie sich im Bestand kommunaler Wohnungsunternehmen nur selten finden.

Bundeswehr-Sanitätszentrum Sozialbau Kempten
Ein Bundeswehr-Sanitätszentrum baute die Sozialbau Kempten zu einer Wohnanlage mit Studentenapartments um

Sparsamer Umgang mit Grund und Boden

Neben einer hohen architektonischen und städtebaulichen Qualität ist dem Geschäftsführer der Sozialbau Kempten noch etwas anderes wichtig: der sparsame Umgang mit Grundstücken. "Beim Neubau legen wir den Schwerpunkt auf Flächenrecycling", erläutert Herbert Singer.

800 der rund 1.000 Wohneinheiten der letzten Projekte sind auf Grundstücken realisiert worden, die vorher bereits bebaut waren. "Dadurch tragen wir zum wichtigen Flächensparen und zur Aufwertung der Stadt bei", sagt der Sozialbau-Geschäftsführer. Ganz zufrieden ist Singer aber trotzdem nicht. In seinen Augen könnte man die Wohnungsbauförderung noch besser machen, indem man sie flexibilisieren würde. "Meiner Ansicht nach", betont er, "wäre der Nachkauf von Belegungsrechten in Wohnanlagen ehemals gemeinnütziger Wohnungsunternehmen zielführender und oft stimmiger als die ausschließliche Förderung des Neubaus" – aber leider gebe das bayerische Wohnungsbauprogramm das nicht her.

Projekt "MehrGenerationenWohnen" Kemptener Modell
Das Projekt "MehrGenerationenWohnen" im Rahmen des Kemptener Modells befindet sich im Quartiers Thingers

"Wir vermeiden sozialen  Unfrieden" – Herbert Singer im Interview

Der Geschäftsführer der Sozialbau Kempten, Herbert Singer, erläutert im Gespräch mit Autor Christian Hunziker die Idee und die Entstehungsgeschichte des Kemptener Modells.

Herr Singer, wie kam es zum Kemptener Modell?

Singer: Schon vor nahezu zehn Jahren haben wir begonnen, die Wohnungsbindung im Bestand zu flexibilisieren und mit einer Pool-Lösung zu verbessern. Das bedeutet, dass wir zwar eine Quote öffentlich geförderter Wohnungen haben, diese aber über unseren Bestand verteilen – unabhängig davon, ob die konkrete Wohnung tatsächlich gefördert ist oder nicht. Dadurch konnten wir schwierige soziale Situationen entzerren. Als wir dann 2015 wieder in den Neubau von Mietwohnungen eingestiegen sind, haben wir dieses Modell der mittelbaren Belegung auch auf den Neubau übertragen: Wir vermieten zirka 200 Wohnungen aus unserem Bestand, die keiner sozialen Bindung mehr unterliegen, vergünstigt zu einer Miete von 5,50 Euro pro Quadratmetern, während 150 Neubauwohnungen für durchschnittlich acht Euro pro Quadratmetern ebenfalls vergünstigt für die bürgerliche Mittelschicht bereit stehen. Hieraus resultiert sogar ein Doppelungseffekt von 350 Wohnungen.

War es ohne Weiteres möglich, dieses Modell umzusetzen?

Das bayerische Wohnungsbauprogramm sieht das zwar als Ausnahme vor. Einfach war die Umsetzung aber nicht. Als ich das Modell im November 2015 im Stadtrat vorstellte, sprach mir dieser mit 44 zu 0 Stimmen spontan seine Unterstützung aus. Mit diesem Rückenwind marschierte ich dann zum bayerischen Innenminister und erreichte es, dass wir unser Modell als generelles Unternehmensinstrument umsetzen konnten.

Spielte es eine Rolle, dass sich im November 2015 die Flüchtlingskrise auf ihrem Höhepunkt befand?

Das war tatsächlich der Fall. Es ging uns darum, der Argumentation der AfD etwas entgegen zu setzen und der bürgerlichen Mittelschicht zu zeigen, dass sie bei der Förderung nicht auf der Strecke bleibt. Bei unserem Modell kann die Mittelschicht hochwertige Neubauwohnungen mieten, die sie sich sonst nicht leisten könnte. Für wirtschaftlich schwächere Gruppen sind unsere guten, günstigen Bestandswohnungen reserviert. Dadurch vermeiden wir sozialen Unfrieden.

Ist Ihr Modell auf andere Unternehmen der Wohnungswirtschaft übertragbar?

In Bayern haben Städte wie Memmingen, Nürnberg und Rosenheim bereits Elemente unseres Modells übernommen. Auch Baden-Württemberg hat ein flexibles Fördermodell, während die Wohnungsbauförderprogramme anderer Bundesländer diese Möglichkeit wohl leider nicht bieten.


Dieser Beitrag erschien im Fachmagazin "DW Die Wohnungswirtschaft", Ausgabe 10/2020.


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