Mietvertrag ohne Wohnflächen-Angabe: verbindlich vereinbart?

Hintergrund: Mietvertrag sagt nichts zu Wohnfläche

Die Mieterin einer Wohnung in München verlangt die Rückzahlung von Miete. Sie hatte die Wohnung zum 1.12.2011 gemietet. Im Mietvertrag ist keine Wohnfläche angegeben. Es ist eine monatliche Kaltmiete von 2.450 Euro vereinbart.

Auf die Wohnung war die Mieterin durch eine Anzeige im Internet aufmerksam geworden. Darin war die Wohnungsgröße mit zirka 164 Quadratmetern angegeben. Bei einer Besichtigung gab der Makler die Größe mit 164 Quadratmetern an, während in einem Grundriss, den er übergab, eine Fläche von 156 Quadratmetern genannt ist.

Tatsächlich hat die Wohnung nur eine Fläche von 126 Quadratmetern, wie ein von der Mieterin nach dem Einzug beauftragter Architekt festgestellt hat. Die Mieterin verlangt nun Rückzahlung der aus ihrer Sicht anteilig zu viel gezahlten Miete sowie Feststellung, dass sie in Zukunft nur noch eine entsprechend geringere Miete schuldet.

Entscheidung: Keine Vereinbarung über Wohnfläche

Die Klage hat keinen Erfolg.

Ein Mieter kann grundsätzlich zu viel gezahlte Miete zurückverlangen, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent nach unten abweicht. Dann liegt ein Mangel vor, der zur Minderung führt. Dies setzt aber voraus, dass Vermieter und Mieter eine Vereinbarung über die Wohnfläche getroffen haben.

Für eine solche Wohnflächenvereinbarung reicht es nicht aus, dass in der Wohnungsannonce eine Wohnungsgröße angegeben ist. Wenn im Mietvertrag keine Wohnungsgröße genannt ist, müssen besondere Umstände hinzukommen, aus denen sich schließen lässt, dass die Parteien eine bestimmte Wohnfläche vereinbaren wollten.

Allein die Angabe des Maklers, die Wohnung weise mindestens die im Inserat angegebene Größe auf, ist keine dem Vermieter zurechenbare Äußerung, die zur Vereinbarung einer Wohnungsgröße führt. Hier ist es Sache des Mieters, für Klarheit zu sorgen. Wenn im Mietvertrag keine konkrete Wohnfläche genannt ist, ist dies ein Indiz dafür, dass der Vermieter insoweit keine verbindlichen Zusagen machen will. In diesem Fall müssen besondere Umstände hinzukommen, um von einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung auszugehen. Dies war hier nicht der Fall.

(AG München, Urteil v. 16.12.2013, 424 C 10773/13)

Hinweis: In einem ähnlichen Fall hat der BGH eine Vereinbarung über die Wohnfläche bejaht. Dort hat der Vermieter dem Mieter allerdings neben dem Grundriss eine Wohnflächenberechnung übergeben.