Verwalterzustimmung – „Veräußerung“ umfasst auch Schenkung

Ist zur „Veräußerung“ eines Wohnungseigentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich, umfasst dies auch die Übertragung durch Schenkung.

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümerin schenkte einer anderen Person mit notarieller Urkunde ihren Miteigentumsanteil nebst Sondereigentum.

Im Bestandsverzeichnis ist u. a. eingetragen: „Zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich."

Der Erwerber hat die Umschreibung des Eigentums auf sich beantragt, hierbei allerdings keine Zustimmung des Verwalters hierzu vorgelegt. Er meint, im Falle einer Schenkung sei die Verwalterzustimmung entbehrlich. Das Grundbuchamt fordert, dass für die beantragte Eigentumsumschreibung die Zustimmung des Verwalters vorzulegen sei.

Entscheidung

Das Grundbuchamt fordert zu Recht, die nach dem Inhalt des Sondereigentums zur Veräußerung erforderliche Verwalterzustimmung gemäß § 12 WEG beizubringen.

Gemäß § 12 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Veräußerung ist dabei die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums.

Die von § 12 WEG gestatteten Veräußerungsbeschränkungen sind nicht gesetzlicher Inhalt des Sondereigentums. Sie werden es erst durch besondere Vereinbarung, sei es bei Begründung des Wohneigentums, sei es durch später vereinbarte Änderung der Gemeinschaftsordnung. Die Eigentümer bestimmen durch die Ausgestaltung der Gemeinschaftsordnung selbst, in welchen Veräußerungsfällen eine Zustimmung erforderlich ist.

„Veräußerung“ ist weiter gefasst als „Verkauf“

Wenn die Eigentümer nicht nur den „Verkauf“, sondern die „Veräußerung" einem Zustimmungserfordernis unterstellt haben, umfasst dies alle Rechtsgeschäfte unabhängig davon, ob diese entgeltlich oder aber unentgeltlich erfolgen. Deshalb fallen auch Schenkungen unter den Begriff der Veräußerung. Aus dem Zweck des § 12 WEG, den Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu geben, sich gegen das Eindringen störender oder zahlungsunfähiger Personen in die Eigentümergemeinschaft zu schützen, erschließt sich ohne Weiteres, dass es für das Zustimmungserfordernis nicht darauf ankommen kann, ob der neue Wohnungseigentümer seine Rechtsstellung durch ein entgeltliches oder ein unentgeltliches Rechtsgeschäft erworben hat. Daher unterliegt auch eine Eigentumsübertragung durch Schenkung der Verwalterzustimmung.

(KG, Beschluss v. 24.5.2012, 1 W 121/12)