| Jahresabrechnung

Verwalter darf nur Werte geeichter Zähler verwenden

Zähler müssen geeicht sein
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Der WEG-Verwalter darf bei der Verteilung von Heiz- und Wasserkosten in der Jahresabrechnung keine Werte verwenden, die mit ungeeichten Zählern gemessen worden sind. Die Eichbehörden können dem Verwalter die Verwendung der Werte per Ordnungsverfügung untersagen.

Hintergrund: Zähler teilweise nicht gültig geeicht

Das Eichamt hatte in einer Wohnungseigentumsanlage festgestellt, dass Wärme- und Kaltwasserzähler installiert waren, die nicht den eichrechtlichen Vorschriften entsprechen. Mehrere Kaltwasserzähler waren teilweise seit mehreren Jahren nicht mehr gültig geeicht. Von mehreren kombinierten Wärmezählern waren jeweils Teilgeräte nicht gültig geeicht oder fehlerhaft eingebaut.

Daraufhin erließ das Eichamt eine Ordnungsverfügung gegen die WEG-Verwalterin. Hierin wurde der Verwalterin untersagt, die Messwerte der ungeeichten Messgeräte im geschäftlichen Verkehr als Basis für die Jahresabrechnung zu verwenden.

Hiergegen klagte die Verwalterin vor dem Verwaltungsgericht. Sie sei nicht richtiger Adressat der Verfügung, denn sie sei weder Eigentümerin des Grundstücks noch der Zähler und handle auch nicht in eigenem Namen, sondern als Vertreter der Gemeinschaft. Zudem verwende sie die Messwerte nicht im geschäftlichen Verkehr, sondern allein zur Verteilung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Klage vor dem Verwaltungsgericht blieb erfolglos. Die Verwalterin beantragt nun, Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts zuzulassen.

Entscheidung: Nur Werte geeichter Zähler verwendbar

Das Oberverwaltungsgericht teilt die Auffassung des Verwaltungsgerichts und lässt die Berufung nicht zu. Das Eichamt hat der Verwalterin zu Recht untersagt, die Messwerte der ungeeichten Zähler für die Jahresabrechnung zu verwenden.

Die Verrechnung des Energie- und Wasserverbrauchs durch Zwischenzähler im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt geschäftlichen Verkehr dar. Durch die Jahresabrechnung werden Forderungen der WEG gegen die einzelnen Eigentümer begründet. Hierdurch wird die rein private Sphäre verlassen.

Die Verwalterin war auch richtiger Adressat der Ordnungsverfügung. Zu ihrem Aufgabenkreis gehört die Aufstellung einer Jahresabrechnung. Die gesetzwidrige Verwendung von Messwerten ungeeichter Messgeräte musste verhindert werden. Auch aus der Perspektive eines Verwalters geht es nicht nur um eine zulässige Innenverwendung der Messwerte, selbst wenn der Verwalter nur vorbereitend für die Gemeinschaft handelt und eine Jahresrechnung erst durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer verbindlich wird. Denn es ist gerade Aufgabe des Verwalters, die Jahresrechnung aufzustellen, um die Grundlage für einen im geschäftlichen Verkehr verbindlichen Beschluss über die Lasten- und Kostentragung der einzelnen Wohnungseigentümer zu schaffen. Insofern dient bereits die Verwendung von Messwerten nicht geeichter Zähler in den Jahres- und Betriebskostenabrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft ebenfalls dem geschäftlichen Verkehr zwischen den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft. Schon deshalb ist sie rechtswidrig.

Zwar hat der BGH in einem Mietrechtsstreit entschieden, dass es für die inhaltliche Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung grundsätzlich ohne Bedeutung sei, auf welchem Weg die im Ergebnis zutreffenden Verbrauchswerte ermittelt worden seien. Dennoch war es hier nicht ermessensfehlerhaft, das gesetzliche Verbot, ungeeichte Messgeräte zu verwenden, durchzusetzen. Durch dieses Verbot sollen verlässliche Abrechnungen ermöglicht werden. Außerdem soll es gerade verhindern, dass in zivilrechtlichen Streitigkeiten aufwendig die Richtigkeit der abgelesenen Werte anhand anderer Kriterien als verlässlicher Messung nachgewiesen werden muss. Gerade in Fällen, in denen Verwalter für Wohnungseigentümergemeinschaften nicht mehr geeichte Zähler verwenden und unzulässigerweise auf dieser Grundlage Jahresabrechnungen erstellen wollen, besteht daher Anlass zu ordnungsbehördlichem Einschreiten.

(OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss v. 25.7.2016, 4 A 1150/15)


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Schlagworte zum Thema:  Wasserzähler, Jahresabrechnung, Betriebskostenabrechnung

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