Moderne Fenster: Vermieter muss Maßnahmen gegen Schimmel ergreifen

Hintergrund

Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten über eine Mietminderung. Die Mieter hatten die Miete um 15 Prozent gemindert, weil in der Wohnung Schimmel aufgetreten war. Die Vermieterin hält falsches Wohn- und Lüftungsverhalten der Mieter für die Ursache der Schimmelbildung. Diese falle daher in den Verantwortungsbereich der Mieter.

In einem selbstständigen Beweisverfahren stellte ein Sachverständiger fest, dass wegen der in der Wohnung vorhandenen Isolierverglasung drei- bis fünfmal täglich eine Stoßlüftung für 5 bis 15 Minuten erforderlich sei. Zudem müssten Möbelstücke an der Außenwand mit einem Abstand von mindestens 10 Zentimetern aufgestellt werden. Das Mietobjekt stelle somit besondere Anforderungen an das Wohnverhalten der Bewohner, um eine Schimmelbildung zu vermeiden. Dies sei kein alltagsübliches Wohnverhalten mehr.

Darauf, dass die Mieter mehrmals täglich lüften und mit den Möbeln einen Mindestabstand zur Außenwand einhalten müssen, hatte die Vermieterin die Mieter nicht hingewiesen.

Entscheidung

Die Mietminderung wegen des Schimmels in der Wohnung ist berechtigt. Wenn in einer Wohnung Schimmel auftritt, ist dies grundsätzlich ein Mangel.

Eine Haftung des Vermieters hierfür scheidet dann aus, wenn der Mieter die Schimmelbildung zu vertreten hat, weil er nicht ausreichend geheizt und gelüftet hat. Ist die Ursache der Schimmelbildung umstritten, muss zunächst der Vermieter alle Ursachen ausräumen, die in seinem Verantwortungsbereich liegen. Erst wenn dieser Beweis gelingt, muss der Mieter nachweisen, dass die Schimmelursache nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt.

Der Vermieter muss also zunächst beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und der Zustand der Fenster, Türen sowie Heizung keinen Einfluss auf die Kondensatbildung hat. Auch die Folgen von Wärmebrücken und Eingriffen in die raumklimatischen Verhältnisse fallen in seine Verantwortung.

Bei neuen Fenstern muss Vermieter Maßnahmen gegen Feuchtigkeit ergreifen

Lässt der Vermieter neue, dicht schließende Fenster einbauen, muss er die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit treffen. Denkbar ist etwa der Einbau einer Lüftungsanlage, um den notwendigen Luftaustausch zu gewährleisten. Ergreift der Vermieter keine solchen Maßnahmen und weist er den Mieter auch nicht auf erhöhten Lüftungsbedarf hin, kann die Schimmelbildung nicht dem Mieter angelastet werden.

Zweimal Lüften pro Tag reicht normalerweise

Ohne Hinweis auf ein besonderes Lüftungsverhalten reicht es in der Regel aus, wenn der Mieter zweimal täglich (morgens/abends) für jeweils 10 Minuten lüftet. Im Einzelfall kann wegen besonderer Nutzung (z. B. Wäschetrocknen in der Wohnung) zusätzliches Heizen und Lüften erforderlich sein.

Im vorliegenden Fall konnte die Vermieterin nicht beweisen, dass eine bauseitige Ursache für den Schimmel auszuschließen ist. Ohne gesonderten Hinweis waren die Mieter auch nicht verpflichtet, über das übliche Maß hinaus zu heizen und zu lüften. Entsprechendes gilt für den Abstand der Möbel von den Außenwänden. Ohne anderweitige Vereinbarung mussten die Mieter mit ihren Möbeln keinen Mindestabstand zur Außenwand einhalten.

(LG Gießen, Urteil v. 2.4.2014, 1 S 199/13)