11.11.2016 | Top-Thema Verkehrssicherungspflicht - Darauf müssen Sie achten

Verkehrssicherungspflicht im Mietrecht

Kapitel
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Aufgrund seiner Instandhaltungspflicht muss der Vermieter dafür sorgen, dass der vertragsgemäße Zustand der Mietsache erhalten bleibt. Zur Instandhaltungspflicht gehört auch die Verkehrssicherungspflicht.

Das Maß der Verkehrssicherung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach der Erkennbarkeit der Gefahr und der Art und der Wichtigkeit eines Verkehrswegs.

Die Vermietung als solche hat keinen Einfluss auf die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters. Eine Ausnahme gilt hinsichtlich der Innenräume, die der Mieter allein nutzt. Hier ist der Mieter gegenüber seinen Kunden, Mitarbeitern, Gästen oder Lieferanten allein verkehrssicherungspflichtig. Im Übrigen verbleibt die Verkehrssicherungspflicht beim Vermieter.

In Mehrfamilienhäusern oder Geschäftshäusern mit mehreren Mietern ist die vollständige Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf die Gesamtheit der Mieter nicht möglich. Eine teilweise Übertragung der Verkehrssicherungspflicht ist aber möglich. Praktischer bedeutsam ist insbesondere die Übertragung des Winterdienstes (Schneebeseitigungs- und Streupflicht) auf die Mieter. Die Übertragung bedarf einer ausdrücklichen und eindeutigen Vereinbarung.

Kann der Mieter wegen Krankheit oder hohen Alters die vertraglich übernommene Verpflichtung zum Schneeräumen auf Dauer nicht mehr erfüllen, so muss er dies dem Vermieter anzeigen. Die mietvertragliche Vereinbarung über die Streupflicht ist nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung dahingehend auszulegen, dass der Mieter von der Verpflichtung zur Leistung frei wird, wenn er diese dauernd nicht erfüllen kann.

Haftung des Vermieters

Kommt einer der im Haus wohnenden Mieter infolge der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht zu Schaden, so kann der Verletzte gegenüber dem Vermieter vertragliche Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn die verletzte Pflicht vom Vermieter zu erfüllen war. Hat der Vermieter die Erfüllung dieser Pflicht (z. B. die Streupflicht) einem Dritten (z. B. einem Hauswart oder einem der Mieter) übertragen, so folgt die Vermieterhaftung aus § 278 BGB (Haftung für Erfüllungsgehilfen).

Wird ein außenstehender Dritter verletzt, haften sowohl der Vermieter als auch der mit der Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht beauftragte Dritte aus Delikt. Ist die Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten übertragen worden, so kann sich der Vermieter gegenüber dem Geschädigten durch den Nachweis entlasten, dass er den Dritten gewissenhaft ausgewählt, mit den erforderlichen Anweisungen versehen und fortlaufend überwacht hat. An die Aufsichtspflicht werden dabei strenge Anforderungen gestellt, so dass der Vermieter die Aufsichtspflicht keinesfalls auf die leichte Schulter nehmen sollte.

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