Der Verkäufer einer vermieteten Wohnung kann den Käufer ermächtigen, schon vor der Eigentumsumschreibung Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter wie Mieterhöhungen vorzunehmen.
Hintergrund
Die Mieterin einer Wohnung verlangt von der Vermieterin die Rückerstattung von Zahlungen.
Die Vermieterin (im Folgenden: Erwerberin) hatte die seinerzeit bereits an die Mieterin vermietete Wohnung mit notariellem Vertrag vom 16.3.2006 erworben. Im notariellen Kaufvertrag ist ein wirtschaftlicher Übergang zum 1.1.2006 („Eintrittsstichtag“) vereinbart. In § 3 Ziffer 3 des Kaufvertrages ist bestimmt, dass die Erwerberin zu diesem Zeitpunkt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Ferner wird die Erwerberin bevollmächtigt, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen.
Die Erwerberin wurde erst am 4.5.2010, also mehr als vier Jahre nach Abschluss des Kaufvertrags, als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Bereits vor der Eigentumsumschreibung zog die Erwerberin die Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Mieterin, denen diese jeweils zustimmte.
Die Mieterin verlangt von der Erwerberin die Rückzahlung der zwischen März 2007 und Anfang Mai 2010 erbrachten Zahlungen von insgesamt 28.948,19 Euro. Sie meint, die Erwerberin habe ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur vorgetäuscht, weil das Eigentum erst am 4.5.2010 umgeschrieben worden sei.
Am 24.7.2012 trat die Verkäuferin sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis nochmals vorsorglich an die Erwerberin ab.
Entscheidung
Die Mieterin kann keine Rückzahlung verlangen. Die Erwerberin hat die Forderungen aus dem Mietverhältnis zurecht eingezogen. In der Vereinbarung vom 24.7.2012 liegt jedenfalls eine Genehmigung.
Auch die von der Erwerberin im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen sind wirksam. Der Verkäufer einer vermieteten Wohnung kann den Käufer ermächtigen, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und dem damit verbundenen Eintritt des Käufers in die Vermieterstellung im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen. Dabei muss der Käufer die Ermächtigung nicht offenlegen.
(BGH, Urteil v. 19.3.2014, VIII ZR 203/13)