Tod des Mieters verschwiegen: Wann droht die fristlose Kündigung?

Ein Mieter nahm seine Lebenspartnerin mit in seine Wohnung auf. Nach seinem Tod 2019, teilte sie dem Vermieter nicht mit, dass dieser gestorben war und verblieb in der Mietwohnung. 

Im Jahr 2023 schickte sie ein Schreiben an den Vermieter, welches sie im Namen des Verstorbenen verfasst hatte. Darin gab sie vor, dass dieser die Erteilung einer Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung der Mietwohnung an sie gegeben habe. Ebenso verfuhr sie telefonisch und per WhatsApp.  

Doch der Vermieter wurde stutzig und führte eine Abfrage beim Einwohnermeldeamt durch. So fand er heraus, dass der Mieter gar nicht mehr lebte. Daraufhin kündigte der Vermieter ein „etwaig bestehendes Mietverhältnis“ mit der Bewohnerin der Wohnung fristlos und verklagte sie auf Räumung der Mietwohnung. 

Fristlose Kündigung: Verheimlichen von Tod des Mieters als wichtiger Grund 

Das Kammergericht Berlin entschied, dass die Bewohnerin die Wohnung räumen muss, weil der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen durfte (Beschluss v. 20.10.2025, 12 U 52/25). Das ergebe sich daraus, dass in der Person, die in den Mietvertrag eingetreten war, ein wichtiger Grund im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB vorlag. Dieser besteht laut KG Berlin darin, dass die Bewohnerin mehrfach vorgetäuscht hatte, dass der bisherige Mieter noch lebe. Aufgrund dieses unredlichen Verhaltens könne dem Vermieter nicht zugemutet werden, dass er das Mietverhältnis mit ihr fortsetzt. 

Tod des Mieters: Welche Bewohner in das Mietverhältnis eintreten

Grundsätzlich ist in § 563 Abs. 1 und 2 BGB geregelt, wann nach dem Tod des Mieters welche Bewohner unabhängig von der Erbfolge automatisch in das Mietverhältnis eintreten. Hiervon ist auszugehen, wenn es sich um den Ehepartner oder Lebenspartner des Verstorbenen handelt, der mit diesem einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Wenn es diese Personen nicht gibt, dann kommen Kinder oder andere Familienangehörige zum Zuge, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Ansonsten treten auch andere Bewohner in das Mietverhältnis ein, wenn diese mit dem Mieter auf Dauer einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. 

Wenn der Bewohner nicht in das Mietverhältnis eintreten möchte, muss er dies innerhalb eines Monats nach dem er vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat gegenüber dem Vermieter erklären. 

Allerdings kann der Vermieter dem in das Mietverhältnis eingetretenen Bewohner binnen eines Monats nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat dann fristlos kündigen, wenn er sich darauf berufen kann, dass in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund liegt. 

Verschweigen des Todes des verstorbenen Mieters als wichtiger Grund 

Dass das Verschweigen des Todes des bisherigen Mieters durch den in das Mietverhältnis eintretenden Bewohner einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung darstellen kann, ergibt sich nicht nur aus der erwähnten Entscheidung des KG Berlin (Urteil v. 20.10.2025, 12 U 52/25).  

In einem weiteren Fall teilte der Bewohner einer Mietwohnung dem Vermieter mit, dass seine Lebenspartnerin – die Hauptmieterin – bereits seit längerer Zeit verstorben war. Dabei handelt es sich um einen Zeitraum von über einem Jahr. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit dem eingetretenen Bewohner fristlos.  

Das AG München entschied, dass der Vermieter dem Bewohner die fristlose Kündigung aussprechen durfte (Urteil v. 12.10.2022, 417 C 9024/22). Der Mieter, der neu in das Mietverhältnis eintritt, sei verpflichtet, den Vermieter zeitnah über den Tod seines Mieters zu informieren. In der unterlassenen zeitnahen Mitteilung liege eine erhebliche Pflichtverletzung, die einen wichtigen Grund zur Kündigung im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstellt. Das ergibt sich laut AG München daraus, dass dadurch das Vertrauen des Vermieters in die Vertragstreue des jetzigen Mieters erschüttert wird. 

Mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit des Eintretenden als wichtiger Grund 

In einem dritten Fall hatte der Vermieter dem Lebenspartner der verstorbenen Mieterin trotz rechtzeitiger Meldung fristlos gekündigt, weil er ihn als nicht ausreichend wirtschaftlich leistungsfähig ansah, um die Miete von 545 EUR zuzüglich eines Nebenkostenpauschale von ungefähr 170 EUR im Monat aufzubringen. 

Sowohl das AG Nürtingen als auch das LG Stuttgart sahen das ebenfalls so und entschieden, dass der Bewohner die Wohnung räumen muss. Nach Ansicht des LG Stuttgart kann der Vermieter sich auf einen wichtigen Grund berufen, weil der Bewohner nicht die Miete aufbringen könne. Das ergebe sich daraus, dass er lediglich eine Ausbildungsvergütung erhalte. 

Der BGH hob diese Entscheidung auf (Urteil v. 31.01.2018, VIII ZR 105/17). Die Richter begründeten das damit, dass die Vorinstanz nicht hinreichend aufgezeigt habe, dass der Bewohner nicht finanziell leistungsfähig sei. Das ergebe sich nicht zwangsläufig daraus, dass er eine Ausbildungsvergütung bezieht. Hierzu führen die Richter aus, dass es nicht genügt, wenn die finanzielle Leistungsfähigkeit des eingetretenen Mieters als gefährdet erscheint. Vielmehr kann der Vermieter sich nur dann aus einen wichtigen Grund berufen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür sprechen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben. Der BGH wies die Sache an das LG Stuttgart als Tatsacheninstanz zwecks Abklärung zurück. Diese muss insbesondere prüfen, ob der Bewohner keinen Anspruch auf staatliche Transferleistungen hat, von Verwandten unterstützt wird oder über Vermögen verfügt.  

Vertragswidriges Verhaltens als wichtiger Grund 

Dass der in das Mietverhältnis eingetretene Bewohner auch dann mit einer fristlosen Kündigung rechnen muss, wenn er sich vertragswidrig verhalten hat, zeigt ein Fall, in dem ein Musiklehrer zu seiner Mutter gezogen war, um diese zu pflegen. Nachdem diese gestorben war, informierte er darüber sofort den Vermieter und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Doch der Vermieter wollte dies nicht, sondern kündigte ihm fristlos. Er berief sich darauf, dass der Mieter sich vertragswidrig verhalten hat, weil er an drei Werktagen in der Woche zehn bis zwölf Schülern Gitarrenunterrichterteile, ohne seine Erlaubnis eingeholt zu haben und durch die damit verbundene Lärmbelästigung des Hausfrieden gestört habe. 

Der BGH bestätigte, dass hierin ein wichtiger Grund lag, der den Vermieter zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung gem. § 563 Abs. 4 BGB berechtigt mit (Urteil v. 10.04.2013, VIII ZR 213/12).  

Fazit 

Bewohner ohne eigenen Mietvertrag sollten daher sofort mit dem Vermieter in Verbindung setzen, wenn der Mieter verstorben ist. Bedenklich ist es jedenfalls dann, wenn sie sich damit wochen- oder monatelang Zeit lassen oder sogar bei Nachfragen des Vermieters vorspiegeln, dass dieser noch lebt.