Kein selbstständiges Beweisverfahren über ortsübliche Vergleichsmiete

Hintergrund: Streit um Mieterhöhung

Die Vermieter einer Wohnung in Berlin forderten vom Mieter eine Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mieter verweigerte diese mit dem Hinweis, dass die vom Vermieter herangezogenen wohnwerterhöhenden Merkmale nicht zuträfen.

Daraufhin beantragten die Vermieter beim Amtsgericht die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens im Wege eines selbstständigen Beweisverfahrens zu 18 Fragen betreffend verschiedene Merkmale des Mietobjekts. Amts- und Landgericht wiesen den Antrag als unzulässig zurück. Hiergegen zogen die Vermieter vor den BGH.

Ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich nicht im Beweisverfahren klären

Der BGH teilt die Auffassung der Vorinstanzen. Die Voraussetzungen für die Anordnung eines selbstständigen Beweisverfahrens liegen nicht vor. Insbesondere haben die Vermieter kein rechtliches Interesse an solch einem Verfahren.

Eine Partei kann gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO unter anderem dann die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen beantragen, wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist und sie ein rechtliches Interesse daran hat, dass der Zustand oder der Wert einer Sache festgestellt wird. Ein solches rechtliches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann.

Ob diese Voraussetzungen vorliegen können, wenn ein Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln lassen will, ist umstritten. Die überwiegende Auffassung verneint dies, ebenso nun der BGH.

Gesetz sieht für Mieterhöhung eigenes Verfahren vor

Das Mieterhöhungsverfahren ist in den §§ 558 bis 558b BGB detailliert geregelt. So kann eine Mieterhöhung nur verlangt werden, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist und mindestens ein Jahr seit der letzten Erhöhung vergangen ist. Das Verlangen muss nach § 558a BGB schriftlich begründet werden, zum Beispiel durch einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen.

Schließlich hat der Mieter nach § 558b Abs. 2 BGB eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Verweigert der Mieter die Zustimmung, muss der Vermieter innerhalb weiterer drei Monate Klage erheben. Dieses Verfahren soll einen fairen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern schaffen und Streitigkeiten möglichst vermeiden.

Warum das Beweisverfahren nicht passt

Ein selbstständiges Beweisverfahren würde die Schutzmechanismen der §§ 558 ff. BGB umgehen. Der Mieter müsste sich bereits vor Ablauf der gesetzlichen Fristen mit dem Gutachten auseinandersetzen und sich hierzu äußern, um seine Einwände gegen dieses in einem nachfolgenden Hauptsacheprozess nicht zu verlieren. Die Regelungen zur Mieterhöhung sollen den Mieter aber gerade vor Entscheidungen unter Zeitdruck schützen.

Zudem bestünde die Gefahr, dass der Mieter mit Gutachtenkosten belastet würde, die er sonst nicht tragen müsste. Das widerspräche dem vom Gesetzgeber beabsichtigten Interessenausgleich, denn bei der Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens hätte der Mieter solche Kosten regelmäßig nicht zu tragen.

Ein selbstständiges Beweisverfahren zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder von Wohnwertmerkmalen ist auch nicht erforderlich, um einen Rechtsstreit zu vermeiden. Bereits das Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 bis 558b BGB ist auf Streitvermeidung ausgelegt. So hat der Vermieter die Möglichkeit, die Wohnung vorab zu besichtigen, um die Besonderheiten des Mietobjekts zu erfassen.

Die gesetzliche Begründungspflicht für Mieterhöhungen ermöglicht es dem Mieter, die Berechtigung des Verlangens zu überprüfen. Auch die Nutzung qualifizierter Mietspiegel dient der Objektivierung und Vereinfachung des Verfahrens. Nicht zuletzt bietet die dem Vermieter eingeräumte Klagefrist ausreichend Zeit für eine außergerichtliche Einigung.

(BGH, Beschluss v. 15.7.2025, VIII ZB 69/24)

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