| Wohnungseigentumsrecht

Rückforderung bei unwirksamer Jahresabrechnung

Abrechnungsspitze wird bei Rückforderung anders behandelt als Vorauszahlung nach Wirtschaftsplan
Bild: Haufe Online Redaktion

Ein Wohnungseigentümer, der auf eine Jahresabrechnung die Abrechnungsspitze nachgezahlt hat, kann einen Anspruch auf Rückzahlung haben, wenn die Abrechnung im Nachhinein gerichtlich für ungültig erklärt wird.

Hintergrund

Das Mitglied einer WEG verlangt von der Gemeinschaft die Rückerstattung einer Nachzahlung, die er auf eine Jahresabrechnung geleistet hat.

Die im März 2010 genehmigte Jahresabrechnung endete für den Eigentümer mit einer Nachzahlung von 15.954,06 Euro. Diesen Betrag zahlte er, nachdem ihn die Gemeinschaft gerichtlich auf Zahlung in Anspruch genommen hatte. Auf Anfechtung des Eigentümers wurde die Jahresabrechnung 2008 für ungültig erklärt. Er fordert nun seine Nachzahlung zurück.

Entscheidung

Das AG Neuss gibt der Klage statt. Der Rechtsgrund für die Zahlung – die Jahresabrechnung 2008 – ist mit der Ungültigerklärung entfallen, sodass dem Eigentümer ein Bereicherungsanspruch zusteht.

Ein Bereicherungsanspruch ist nicht durch das „Wirtschaftswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft“ ausgeschlossen. Ein Wohnungseigentümer kann zwar keine Erstattung wegen eventuell überzahlten Wohngeldes unabhängig von dem Ergebnis einer Jahresabrechnung verlangen; auch kann er die Erfüllung eines Bereicherungsanspruchs aus Mitteln der Gemeinschaft erst und nur dann verlangen, wenn eine durch Beschlussfassung genehmigte Jahresabrechnung ein Guthaben für ihn ausweist. Dies betrifft aber den Fall, dass der Eigentümer vorausgezahlte Hausgelder zurückfordert, die er aufgrund eines ungültigen Wirtschaftsplans gezahlt hat. Auch liegt dem die Überlegung zugrunde, dass die Rückzahlung laufender Hausgelder für die Gemeinschaft existenzbedrohend sein kann.

Rückzahlung von Abrechnungsspitze ohne Beschluss

Vorliegend verlangt der Eigentümer aber Rückzahlung der von ihm entrichteten und sich aus der ungültigen Jahresabrechnung ergebenden Abrechnungsspitze. Hierfür gelten die genannten Anforderungen nicht. Anders als das aufgrund eines Wirtschaftsplans zu zahlende Hausgeld ist die sich aus der Jahresabrechnung ergebende Beitragsforderung nicht erforderlich, um die Existenzgrundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sichern. Aus dem Wirtschaftswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt sich vorliegend kein sachlicher Grund für eine Abweichung von den allgemeinen Regeln des Bereicherungsrechts. Die Gemeinschaft muss daher die Nachzahlung zurückerstatten.

(AG Neuss, Urteil v. 19.12.2012, 91 C 3589/12)

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