Rückforderung bei unwirksamer Jahresabrechnung

Hintergrund: Jahresabrechnung nach Zahlung für ungültig erklärt

Ein Wohnungseigentümer verlangt von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Rückzahlung der Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung für 2011.

In der Einzelabrechnung entfiel auf den Eigentümer eine Position "Dachsanierung" in Höhe von 2.240 Euro. Die Abrechnung endete mit einer Nachzahlung/Abrechnungsspitze von 1.434 Euro. Bezüglich der Position "Dachsanierung" erhob der Eigentümer Anfechtungsklage. Während des laufenden Anfechtungsverfahrens zahlte er die Abrechnungsspitze nebst Zinsen.

Im Februar 2014 erklärte das Amtsgericht den Beschluss über die Jahresabrechnung 2011 hinsichtlich der Position "Dachsanierung" für ungültig. Der Eigentümer verlangt von der Gemeinschaft nun die Rückzahlung der Abrechnungsspitze von 1.434 Euro und der gezahlten Zinsen.

Entscheidung: Nur Anspruch auf neue Abrechnung

Der Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft keine Rückzahlung der Abrechnungsspitze verlangen.

Die erfolgreiche Anfechtung der Einzelabrechnungen hat zwar dazu geführt, dass der Beschluss von Anfang an (ex tunc) als ungültig anzusehen ist. Davon sind zwangsläufig auch die Abrechnungsspitzen erfasst.

Das hat aber nicht zur Folge, dass einzelne Eigentümer gezahlte Abrechnungsspitzen unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern können. Die fehlerhafte Verteilung der Kosten für eine Einzelposition kann auf diese Weise nicht behoben werden.

Wird eine Jahresabrechnung insgesamt oder teilweise für ungültig erklärt, haben die einzelnen Eigentümer vielmehr einen Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr. Von den übrigen Wohnungseigentümern können sie eine Beschlussfassung hierüber verlangen.

Die Kosten für eine zunächst fehlerhaft verteilte Einzelposition müssen fehlerfrei verteilt werden, indem der darauf bezogene unselbständige Rechnungsposten verändert und die Abrechnungsspitze unter Einbeziehung der (Soll-)Vorauszahlungen sowie der bestandskräftigen Ausgabenpositionen neu errechnet wird. Das Ergebnis muss mit den auf die fehlerhafte Jahresabrechnung geleisteten Zahlungen beziehungsweise Erstattungen verrechnet werden. Weil es nur um die interne Verteilung einer feststehenden, bereits aufgewendeten Summe geht, ergeben sich teilweise Erstattungen und teilweise Nachforderungen. Aus Sicht der Gemeinschaft ist die geänderte Kostenverteilung daher kostenneutral.

Vorrang der Jahresabrechnung auch bei Eigentümerwechsel

Der Vorrang der Jahresabrechnung gilt auch, wenn zwischen der Zahlung und der erneuten Beschlussfassung ein Eigentumswechsel stattfindet. Mögliche Konsequenzen laufender Beschlussanfechtungsverfahren müssen Veräußerer und Erwerber eines Wohnungseigentums gegebenenfalls vertraglich regeln.

Keine Rückzahlung von Verzugszinsen trotz ungültiger Jahresabrechnung

Der klagende Eigentümer kann trotz der erfolgreichen Anfechtung der Jahresabrechnung keine Rückzahlung der auf die Abrechnungsspitze gezahlten Zinsen verlangen

Eine erfolgreiche Beschlussanfechtung wirkt zwar insofern auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung zurück, als unter den Wohnungseigentümern als Folge der Rechtskraft feststeht, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Gleichwohl besteht der Schuldgrund in der Zwischenzeit fort, und der eingetretene Verzug entfällt nicht rückwirkend, so dass gezahlte Verzugszinsen nicht zurückgefordert werden können.

Das hat seine Rechtfertigung darin, dass die laufenden Vorauszahlungen ebenso wie die Abrechnungsspitze bezwecken, dass die für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Mittel bereitstehen. Auch während einer laufenden Anfechtungsklage bestehen die Zahlungspflichten der Eigentümer fort und im Grundsatz dürfen die Eigentümer auch weder eine Aufrechnung erklären noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben.

(BGH, Urteil v. 10.7.2020, V ZR 178/19)

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