Mieter haftet für Mietausfall nur zeitlich begrenzt

Kündigt der Vermieter den Mietvertrag wegen einer Pflichtverletzung des Mieters fristlos, muss der Mieter nur für den Zeitraum für Mietausfälle aufkommen, zu dessen Ende er das Mietverhältnis selbst hätte kündigen können.

Hintergrund: Wohnung steht nach Kündigung leer

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen.

Die Vermieterin hatte das Mietverhältnis wegen Pflichtverletzungen der Mieter fristlos gekündigt. Auf die anschließende Räumungsklage wurden die Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt. Das Gericht gewährte ihnen eine Räumungsfrist bis zum 1.12.2014. Mit Ablauf dieser Frist zogen die Mieter aus und gaben die Wohnung an die Vermieterin zurück.

Erst ab Juni 2015 war die Wohnung neu vermietet. Die Vermieterin verlangt von den Mietern den Ersatz eines Mietausfallschadens für den Zeitraum Dezember 2014 bis März 2015. Sie meint, ohne das zur Kündigung führende Fehlverhalten der Mieter habe das Mietverhältnis fortbestanden, folglich seien ihr die Mieteinnahmen durch das Fehlverhalten entgangen. Die Mieter meinen, sie müssten nicht dafür einstehen, dass die Vermieterin nach ihrem Auszug zunächst keine Mieteinnahmen erzielt habe.

Entscheidung: Kein Anspruch auf Mietausfall

Die Vermieterin hat keinen Anspruch auf Ersatz entgangener Mieteinnahmen.

Ein Anspruch aus § 280 BGB scheitert daran, dass die Pflichtverletzung der Mieter, die zur Kündigung geführt hat, nicht kausal für den Entfall der Mieteinnahmen war. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen einer Pflichtverletzung des Mieters fristlos, so ist die Zahlungspflicht des Mieters auf den Zeitraum beschränkt, zu dem der Mieter vom Zeitpunkt der fristlosen Kündigung ausgehend das Mietverhältnis seinerseits hätte kündigen können. Wegen der Pflichtverletzung entgehen dem Vermieter also nur die Mietzahlungen, denen sich der Mieter nicht seinerseits durch eine eigene Kündigung hätte entledigen können. Insoweit liegt ein Fall des rechtmäßigen Alternativverhaltens des Mieters vor. Irrelevant ist an dieser Stelle, ob der Mieter selbst kündigen wollte oder tatsächlich gekündigt hat.

(LG Berlin, Urteil v. 10.1.2017, 18 S 39/16)

Hinweis: Nutzungsentschädigung bis zur Rückgabe

Wenn das Mietverhältnis beendet ist, kann der Vermieter bis zur Rückgabe der Mietsache eine Nutzungsentschädigung verlangen (§ 546a BGB). Diese bemisst sich nach der vereinbarten oder ortsüblichen Miete. Einen darüber hinausgehenden Schaden muss der Mieter nur ersetzen, wenn die Rückgabe aus Gründen unterbleibt, die er zu vertreten hat. Wird dem Mieter – wie im Fall – vom Gericht eine Räumungsfrist eingeräumt, ist er bis zu deren Ablauf über die Nutzungsentschädigung hinaus nicht zum Ersatz eines weiteren Schadens verpflichtet (§ 571 Abs. 2 BGB).