Das Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden. Es erlischt, wenn das Fahrzeug für eine Fahrt auch nur vorübergehend vom Mietgrundstück entfernt wird, und entsteht neu, wenn das Fahrzeug später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird.

Hintergrund: Insolvenzverwalter des Mieters verkauft Fahrzeuge

Die Vermieterin eines Gewerbegrundstücks und der Insolvenzverwalter der Mieterin streiten über das Vermieterpfandrecht an Fahrzeugen der Mieterin.

Die Mieterin hatte auf dem Grundstück ein Unternehmen für Rollladen- und Markisenbau betrieben. Nachdem sie mit den Mietzahlungen in Verzug geraten war, berief sich die Vermieterin im März 2013 auf ihr Vermieterpfandrecht. Im April 2013 wurde über das Vermögen der Mieterin das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter kündigte das Mietverhältnis zum 31.7.2013. Zum Kündigungsstichtag beliefen sich die Forderungen der Vermieterin auf fast 14.000 Euro.

Der Insolvenzverwalter verkaufte verschiedene Gegenstände der Mieterin für insgesamt 13.500 Euro, darunter zwei Lkw und ein Anhänger, auf die 6.500 Euro des Erlöses entfielen. Die Fahrzeuge waren nachts normalerweise auf dem Grundstück abgestellt. 4.580 Euro kehrte der Insolvenzverwalter an die Vermieterin aus, der auf die Fahrzeuge entfallende Erlös blieb hierbei unberücksichtigt.

Die Vermieterin meint, auch bezüglich des Erlöses für die Fahrzeuge könne sie im Hinblick auf ihr Vermieterpfandrecht abgesonderte Befriedigung verlangen.

Entscheidung: Vermieterpfandrecht erlischt und entsteht neu

Ob die Vermieterin aufgrund ihres Vermieterpfandrechts eine abgesonderte Befriedigung aus dem Veräußerungserlös der Fahrzeuge verlangen kann, hängt davon ab, ob sich diese bei Insolvenzeröffnung auf dem gemieteten Grundstück befanden.

Soweit ein Vermieterpfandrecht besteht, ist der Vermieter bei Insolvenz des Mieters zur abgesonderten Befriedigung aus den Pfandgegenständen berechtigt. Der Insolvenzverwalter darf die Gegenstände verwerten; die Rechte des Vermieters setzen sich an dem noch unterscheidbar vorhandenen Erlös fort.

Der Vermieterin stand an den eingebrachten Sachen der Mieterin ein Vermieterpfandrecht zu. Dieses erstreckte sich auch auf die regelmäßig auf dem Mietgrundstück abgestellten Kraftfahrzeuge der Mieterin. Eingebracht sind nämlich alle Sachen, die während der Mietzeit willentlich und wissentlich in die Mieträume oder auf das Mietgrundstück verbracht werden.

Bei Sachen, die nur vorübergehend in der Absicht alsbaldiger Wiederentfernung eingestellt werden, ist zu unterscheiden, ob der vorübergehende Verbleib der bestimmungsgemäßen Nutzung der Mietsache entspricht. Ein Kraftfahrzeug, das auf dem vermieteten Grundstück geparkt wird, ist dementsprechend eingebracht, denn seine regelmäßige vorübergehende Einstellung gehört zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Werden Fahrzeuge, auf die sich das Vermieterpfandrecht erstreckt, im Zuge des regelmäßigen Geschäftsbetriebs vom Grundstück entfernt - etwa für Fahrten zu Kunden - erlischt das Vermieterpfandrecht. Es wird erst dann neu begründet, wenn das Fahrzeug wieder auf das Mietgrundstück gefahren wird. Der gegenteiligen Auffassung, nach der das Vermieterpfandrecht bei vorübergehendem Wegfahren der Fahrzeuge fortbesteht, erteilt der BGH damit eine Absage.

Ob der Vermieterin an den Fahrzeugen ein Vermieterpfandrecht zustand - und damit ein Recht auf abgesonderte Befriedigung aus dem Erlös - hängt somit davon ab, ob sich die Fahrzeuge zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung auf dem gemieteten Grundstück befanden oder nicht. Dies muss nun das Oberlandesgericht klären, an das der BGH den Rechtsstreit zurückverwiesen hat.

(BGH, Urteil v. 6.12.2017, XII ZR 95/16)

BGH-Rechtsprechungsübersicht

§ 562a BGB Erlöschen des Vermieterpfandrechts

Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. Der Vermieter kann nicht widersprechen, wenn sie den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen.

Schlagworte zum Thema:  Mietrecht, Immobilienverwaltung