Beanstandet der Ersteigerer einer Wohnung, ein vom Bewohner behaupteter Mietvertrag mit einem Angehörigen als Vermieter sei nur fingiert, muss das Gericht dem nachgehen.
Hintergrund
Die Erwerber einer Wohnung verlangen von der Bewohnerin Räumung und Zahlung von Nutzungsentschädigung. Sie haben die Wohnung im Dezember 2009 in der Zwangsversteigerung erworben. Die Wohnung gehörte ursprünglich der Mutter der Bewohnerin und ging nach deren Tod 2002 auf den Vater und den Bruder der Bewohnerin über. Der Vater ist 2007 verstorben.
Die Bewohnerin behauptet, sie habe mit ihrem Vater und ihrem Bruder im Jahr 2003 einen Mietvertrag abgeschlossen. Zum Nachweis hat sie die Kopie einer nach ihren Angaben im Dezember 2003 unterzeichneten „Nutzungsvereinbarung“ vorgelegt. Diese sieht unter Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters ein lebenslanges Nutzungsrecht für die Bewohnerin und als Gegenleistung die Übernahme der laufenden Betriebskosten sowie eine eventuell erforderliche Pflege des Vaters vor.
Im Januar 2010 forderten die Erwerber die Bewohnerin auf, eine monatliche Nutzungsentschädigung von 864 Euro sowie Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten. Die Erwerber halten den Mietvertrag für ein Scheingeschäft und kündigten diesen vorsorglich fristlos wegen Zahlungsverzugs.
Die Klage hatte vor Amts- und Landgericht keinen Erfolg. Das Amtsgericht hatte ein Schriftsachverständigengutachten eingeholt, sich aber nicht mit der Behauptung auseinandergesetzt, die Urkunde sei nachgeschoben und erst nach dem Tod des Vaters erstellt. Das Landgericht hielt es zwar für auffällig, dass die Bewohnerin nicht erklären konnte, wann, wo und unter welchen Umständen die Kopie des Vertrages angefertigt worden sei. Dennoch müsse kein physikalisch-technisches Gutachten über die Vertragskopie eingeholt werden, weil der Bruder der Bewohnerin jedenfalls einen mündlichen Vertragsabschluss bestätigt habe.
Entscheidung
Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit zu erneuter Verhandlung zurück. Das Landgericht hat Widersprüche zwischen den Angaben des Bruders und den aus der Vertragskopie ersichtlichen Bestimmungen des Mietvertrags außer Acht gelassen.
Zudem hätte sich das Landgericht auch bei der Frage, ob ein mündlicher Vertrag abgeschlossen wurde, mit dem Vorbringen der Erwerber auseinandersetzen müssen, der Mietvertrag sei von der Bewohnerin nur fingiert worden, um sich oder der Familie den Besitz der Wohnung trotz Zwangsversteigerung weiter zu erhalten.
(BGH, Urteil v. 18.9.2013, VIII ZR 297/12)
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